Многих крупных инвесторов, как, впрочем, и рядовых россиян, волнует вопрос о состоянии российского рынка жилья на ближайшие два-три года.
Особое доверие в разъяснениях по данному вопросу заслуживает экспертная комиссия из ГК «МИЦ». Сотрудники этого аналитического центра всегда дают верные прогнозы, как в финансовых, так и в экономических вопросах состояния экономики страны.
По их компетентному мнению, рынок жилой недвижимости Москвы и всех крупных городов России в период 2011-2013 гг. будет более или менее стабилен. Однако большого развития не ожидается из-за возросших финансовых и политических рисков.
Если в период кризиса рынок недвижимости развивался в основном за счет инвестирования, то сейчас делается упор на насущные потребности населения страны. Хотя и отмечается небольшой рост цен на типовое жилье, однако стоимость квадратных метров соответствует проценту инфляции.
Как относятся к покупке квартир рядовые российские граждане?
«Покупать ли квартиру?» - этот вопрос более всего интересует обычных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В свою очередь, после пережитого кризиса и в связи с нехваткой фонда жилья продавцы и арендаторы не спешат выставлять квартиры на продажу, ожидая роста цен.
Как слухи, так и вполне обоснованные заявления, которые активно распространяются в СМИ, говорят о том, что осенью-зимой нынешнего года ожидается вторая волна экономического кризиса, а, значит, никто со 100% долей вероятности не сможет предсказать - увеличится ли стоимость жилья или, наоборот, снизится.
По мнению экспертов, уровень цен будет постоянно колебаться, независимо от кризисной ситуации на рынке недвижимости. Такое состояние рынка называют «мозаичным», когда одни активы недвижимости будут дорожать, а другие катастрофически «падать» в цене. Например, такие колебания ощущаются уже сейчас: если в начале 2011 года покупательский спрос на квартиры в типовых застройках возрос, то к концу лета в этом сегменте недвижимости наступило временное затишье, которое не укладывается в рамки исключительно сезонного фактора.
Какую покупать квартиру?
В лидерах продаж за последние два года были и по всей вероятности останутся на ближайшее время два типа объектов недвижимости. В первую очередь, это жилье эконом-класса, и в частности квартиры в многоэтажных ЖК, средняя цена за один кв. метр которых в Москве уже долгое время остается стабильной – 70-80 тысяч рублей. В районах Подмосковья особым спросом пользуются таунхаусы во вновь отстроенных коттеджных поселках, цена за квадратный метр которых не превышает 50 тысяч рублей.
Например, рост панельного жилья только за нынешний год возрос на 20% по сравнению с докризисными годами. С одной стороны, задумываясь о том, покупать ли квартиру в таких домах, люди соблазняются низкой ценой. С другой, большим минусом считается слабая благоустроенность новых районов, социальная инфраструктура в которых практически отсутствует. Плюс ко всему вовремя не решаются транспортные проблемы, в новостройках медленно строятся школы, детские сады, больницы и магазины.
Конечно же, возрос спрос и на жилье бизнес класса, в котором гармонично сочетается качество и цена. Однако в этом сегменте рынка недвижимости спрос превышает ограниченное количество объектов, выставленных на продажу. Стоимость жилья бизнес класса в пригороде начинает расти, поэтому покупательский спрос постепенно падает. Здесь перспективы покупки жилья эксперты сравнивают с кризисной ситуацией 2008 года. Если застройщики не будут снижать цены на таких загородных объектах, то ситуация вряд ли изменится в ближайшие два года.
Общая картина в сегменте купли-продажи квартир эконом класса
Так как количество строительных компаний, занимающихся возведением жилья эконом класса, постоянно растет, то благодаря масштабности уровня новостроек это позволит снизить уровень цен на типовые квартиры. Тем более, что налог на такой тип жилья президентом установлен минимальный.
Но свою роль в цепочке «строительство-продажа-покупка» играют и перекупщики жилья. Спекулятивность от перепродаж квартир приняла невероятные масштабы, эти цифры не могут не влиять на стабильность рынка недвижимости. Борьба с инвестиционными компаниями, перекупающими жилье, ведется на уровне городских властей. Как правило, эта борьба не всегда оказывается эффективной, поэтому для рядовых граждан, задумывающихся о том, покупать ли квартру, цены на жилье становятся непосильными, так как отличаются от рыночных цен в несколько раз.
Все эти обстоятельства «тормозят» рост рынка недвижимости, жилье строится, а покупательский спрос падает. В свою очередь это отражается и на качестве жилья, ведь строительные компании вовремя не получают свой процент от продаж квартир, а, значит, ограничивают себя в закупке стройматериалов на постройку новых объектов.
Покупать ли квартиру или ограничиться арендой?
Российский рынок недвижимости находится в постоянном хаотическом движении. Если падает спрос на покупку квартир, то тут же увеличивается спрос на аренду жилья. Иногда процент арендаторов жилья возрастает настолько, что спрос превышает предложение.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, именно такая картина может стать реальностью, если к концу 2011 года цены за квадратный метр жилья резко поднимутся. В свою очередь, не следует забывать и о сегменте обмена жилья. Здесь колебания цен мало ощутимы, особенно, если речь идет не о новостройках, а о квартирах в престижных районах. В
зависимости от процента, который берут за обмен жилья риэлторские компании, разброс цен по России очень велик. Наибольший процент естественно наблюдается в таких городах как Москва и Санкт-Петербург. Часто складывается ситуация, когда в отдельно взятом городе цены на недвижимость диктует одна организованная компания застройщиков или перекупщиков жилья.
Что ждет нас дальше в сегменте рынка покупки квартир?
На сегодняшний день цены по Москве за один квадратный метр колеблются в пределах 70-140 тысяч рублей. Аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост цен уже на октябрь этого года - до 1,3%. Какая ситуация с ростом цен возникнет к середине 2012 года, никто не может утверждать. Все покажет уровень финансовой и политической стабильности в стране на рубеже 2011-2012 гг.
Одно можно сказать точно - задумываясь о том, покупать ли квартиру, имеет смысл обратить внимание прежде всего на многоквартирное жилье в типовых новостройках. Цены за квадратный метр будут незначительно колебаться. В преддверии новогодних праздников, когда наблюдаются хорошие процентные скидки на продажу жилья за «живые» деньги, можно будет сделать выгодную покупку. Перспективы на 2013 год пока не ясны, но выгоды от долгосрочных инвестиций в рынок недвижимости остаются «прозрачными» и рискованными.
|
Ключевые понятия: Инвестиции в недвижимость, Стоимость жилья, Строительство жилья, Экономический кризис |
