Аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА подготовил обзор последних изменений, произошедших на рынке ипотечного кредитования с начала текущего года, а также проанализировал основные тенденции и проблемы.
Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.
Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.
По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.
Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.
Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.
В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.
Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.
По мнению Олега Иванова, вице-президента Ассоциации региональных банков России (АРБР), закон о потребительском кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений. Именно для этой цели в законе необходимо сформулировать понятие «общих условий (правил) потребительского кредита». Это − та часть условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков. Проще говоря − это ядро конкретного кредитного продукта.
Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта – единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».
«Важный правовой институт, который остро необходим российскому законодательству о потребительском кредитовании, - паспорт кредита, - отмечает Олег Иванов. - Такое понятие существует в Директиве ЕС 2008 года о потребительском кредитовании, которая имплементирована на всей территории ЕС с 1 июля 2010 года. Паспорт кредита - стандартизованная таблица, в которой собрана вся информация о стоимости кредита и его ключевых условиях. С 1 июля 2010 на всей территории ЕС банки предоставляют потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной и той же стандартной табличной форме, которая предписана законом, т.е. не потребитель «вылавливает» в многостраничном тексте сутевые моменты, за него это делает сам банк».
«Кредитный договор – штука, во-первых, весьма объемная, во-вторых, мудреная, а посему его мало кто из заемщиков внимательно читает, - отмечает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. - Отсюда и последующие недоразумения: этого мне не сказали, об этом не предупредили и т.д. Во избежание подобных эксцессов и было внесено предложение позаимствовать опыт развитых стран и ввести в оборот некий унифицированный документ, в котором будут описываться наиболее важные для заемщика параметры кредитного продукта.
Кто эту идею должен продвигать? Я бы рекомендовал присмотреться к ней господину Онищенко, возглавляющему Роспотребнадзор. В развитых странах надзорные органы добиваются от банков только одного – прозрачности предлагаемых ими условий. А это и есть паспорт кредита».
Если отсутствие единого подхода к описанию условий кредита осложняет жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки. Кроме того, сегодня банки лишены возможности секьюритизировать значительную часть своих ипотечных активов из-за технических проблем, вызванных отсутствием четких стандартов формы закладной.
В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье клиента с тем, чтобы оно подходило для использования в любом банке, но пока банки не договорятся между собой, о полноценном решении этого вопроса говорить не приходится.
Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может в значительной мере поднять продажи ипотечных кредитов, полагает Владимир Лопатин. Он считает, что надо переместить место ипотечного действа туда, где ему положено быть, - поближе к товару, к жилью.
«Ипотеку у нас почему-то продают в банковских офисах, в отличие, например, от автокредитов и кредитов на прочие покупки, - отмечает Владимир Лопатин. - Отсюда и результат: у нас почти каждый второй автомобиль реализуется в кредит, а квартиры – только каждая шестая. Поэтому необходимо не столько движение риэлторов к ипотеке (обучение, сертификация и т.п.) – всех в ипотечных брокеров не переквалифицируешь, сколько наоборот, движение ипотеки навстречу риэлтору».
Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» и статью 10 Закона РФ «О защите прав потребителей». Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает Анатолий Аксаков. – Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».
Законопроект вводит в банковскую практику такие термины как общая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.
Рынок на подъеме
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.
Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.
В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка.
До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости: банк «Жилфинанс» разработал специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.
Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.
Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита.
Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей. Однако, по прогнозу АИЖК, к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.
Другие предложения ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10% сохраняют единичный характер и носят специфический характер. Чтобы получить кредит с низким первоначальным взносом, может понадобиться заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика.
В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов, либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ и НОМОС-Банк.
Ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и при том, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку рефинансирования на 0,25 процентных пункта – до 8%.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.
Фактически правилом стало снижение процентной ставки по кредиту для «зарплатных» клиентов, сотрудников корпоративных клиентов, обладателей положительной кредитной истории, заемщиков, приобретающих жилье в рамках партнерских программ.
НОМОС-Банк запустил продукт, по условиям которого размер процентной ставки может быть снижен в зависимости от соотношения финансовых обязательств заемщика и его доходов. Таким образом, применяя комплексный подход к оценке заемщика, банк предлагает более выгодные условия клиентам, которые относятся к менее рискованной категории.
«Данный подход является элементом стратегии risk based pricing — определения индивидуальных условий исходя из оценки банком рисков конкретного заемщика, - подчеркнул Вадим Юрьев, старший вице-президент НОМОС-Банка. - Эта практика начинает постепенно внедряться ведущими банками на рынках кредитов наличными и кредитных карт, а мы впервые в России перенесли ее на ипотечный рынок».
С начала года ставки по ипотечным кредитам снижали полтора десятка активных игроков ипотечного рынка: Абсолют Банк, Альфа-Банк, АМТ Банк, Барклайс Банк, банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», МДМ Банк, банк «Московские ипотечное агентство» («МИА»), Московский банк реконструкции и развития (МБРР), Райффайзенбанк, Сбербанк, Собинбанк, банк «Уралсиб», Флексинвестбанк, ЮниКредит Банк. Из них АМТ Банк и банк «ДельтаКредит» снижали ставки трижды, Барклайс Банк, РосЕвроБанк, банк «Уралсиб» и ЮниКредит Банк – дважды. Причем пять банков снизили ставки в марте и два – в апреле.
Еще одним из проявлений либерализации условий ипотечного кредитования можно считать набирающую силу тенденцию уравнивания процентных ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов.
Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. Порой лояльность банков заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.
Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка.
В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т.п.
Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику – их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.
Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк.
Кроме того, для рекламы ипотечных кредитов банки нередко прибегают к такому инструменту как бесплатные семинары и консультации. Например, посетители «Дней открытой ипотеки» банка «Уралсиб» получают не только консультации, но и сертификат, который дает возможность предъявителю получить скидку на процентную ставку при оформлении ипотечного кредита.
Программный подход
Характерно, что прошлогоднюю тенденцию расширять продуктовые линейки за счет ипотечных программы по стандартам АИЖК сменило появление у банков большого количества разнообразных собственных программ.
Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. Ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машиномест предоставляют ВТБ 24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы.
Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью кредитов год – два назад, позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию.
Наоборот, изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.
Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.
«Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность, - отмечает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит». - Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья».
Госбанки «наступают на пятки» АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. К примеру, в марте ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса.
И в Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24, по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.
Также ВТБ 24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками, ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем, условия кредитования ВТБ 24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК.
В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. По условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30%, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.
Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности на приобретенное жилье равна 11,25% годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование, или нет. Для «зарплатных» клиентов ставка по кредиту будет еще ниже.
Кстати, вопреки стереотипу о неповоротливости главного розничного банка страны, как и с отменой комиссии за выдачу кредита, Сбербанк произвел очередную революцию на ипотечном рынке, отказавшись от устоявшейся практики дифференциации процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от наличия договоров личного страхования и страхования титула. «В Сбербанке России размер процентной ставки по кредиту не зависит от оформления полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также от страхования титула, - объясняет Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. - Данные виды страхования предлагаются нами исключительно на добровольной основе и не влияют на принятие банком решения по кредиту или на размер процентной ставки».
Знак качества
Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.
В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20 – 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платежеспособности заемщика нормой становится вычисление соотношения платеж/доход с учетом количества иждивенцев.
Обойтись без справки по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера своего дохода разрешается, преимущественно, «зарплатным» клиентам, чья платежеспособность понятна банку. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк.
Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Норде Банк предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.
Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. «Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет, - отмечает Сергей Харченко, директор по продуктам и маркетингу БКИ «Эквифакс Кредит Сервисиз».
- Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и универсальных банков. В 2010 году количество запросов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом.
В дополнение к кредитному отчету, банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели. Также, в дополнение к оценке кредитного риска, мы запустили отдельный сервис противодействия мошенничеству, позволяющий в режиме реального времени проводить оценку поступающей кредитной заявки с точки зрения риска мошенничества».
Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.
В апреле в банковском сообществе улеглась тревога по поводу запланированного Центральным банком РФ ужесточения подхода к оценке рисков по ипотечным кредитам. В конце прошлого года появилось сообщение, что готовятся поправки к инструкции ЦБ РФ №110 «Об обязательных нормативах банков», согласно которым для ипотечных кредитов предлагалось применять беспрецедентно высокий коэффициент риска 1,5 для формирования резервов при недостаточном обеспечении по ссуде. Требования по резервированию напрямую сказываются на способности банка соблюдать норматив достаточности капитала (Н1). Несоблюдение этого норматива для банка чревато санкциями со стороны ЦБ РФ, вплоть до отзыва лицензии.
Однако в последнем рабочем варианте поправок к инструкции ЦБ РФ №110 «Об обязательных нормативах банков» требования к резервированию ужесточились только в отношении ипотечных кредитов с недостаточным обеспечением на сумму более 50 млн рублей. Как нетрудно догадаться, такие кредиты не то что не относятся к разряду ходового товара, но и вообще найдутся в немногих банках. Недостаточным обеспечением по ссуде признается соотношение кредит/залог менее 80% или, проще говоря, если кредит выдан с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Актуальные проблемы
В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка – оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.
АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.
В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.
Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу – это уже другой вопрос.
Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.
«В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту».
«ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. - Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья.
Мы были первопроходцами внедрения данной услуги, поэтому действовали постепенно: сначала внедрили данную услугу в пилотном режиме в нескольких регионах, потом, проанализировав итоги и увидев их положительный эффект, начали распространять на всю ипотечную сеть. На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы «Банк-Заказчик оценки» и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%».
Источник: РУСИПОТЕКА
