Ипотечный кредит - это финансовое бремя на срок от 1 года и более, но большинство ипотечных кридитов выдаётся на срок более 15 лет. А если судить по статистике нашего времени, можно отметить, что до 50% семейных пар распадается, не прожив совместно и 10 лет.
Семейные пары, которые собираются или уже взяли ипотечный кредит на жилье, даже не задумываются о том, что они могут поссориться, а затем и вовсе развестись. Как только такая ситуация возникает, как правило, начинается жуткая нервотрепка. Так что же сделать, чтобы, столкнувшись с личными проблемами, не добавлять ещё и жилищных, а грамотно и спокойно решить их?
Прежде всего, супругам-заемщикам нужно понять, что все имущество и все деньги, вложенные в квартиру в браке (включая первоначальный взнос), являются общей собственностью супругов (в том числе то, которое было куплено на деньги, полученные в дар или по наследству, или на деньги, полученные от продажи наследства или подарка). Вот только эту связь придется доказать в суде. Для этого необходимо иметь на руках письменные договоры, подтверждающие эти сделки (договор дарения, договор продажи подаренного имущества и так далее).
При расторжении брака дальнейшие расчеты и раздел заложенного имущества зависит только от позиции банка-кредитора. Кредитный комитет дает оценку платежеспособности того заемщика, который собирается взять на себя обслуживание долга. Если ее сочтут недостаточной, то в переоформлении кредита будет отказано. В таком случае клиенты могут либо оставаться созаемщиками, договорившись об условиях погашения, либо досрочно рассчитаться по кредиту и делить уже не обремененное залогом жилье.
В противном случае квартиру придется делить в суде. А если в браке родился ребенок, отцу семейства придется искать себе другое жилье (так как в 99% случаев суд оставляет ребенка с матерью и отдает им большую часть квартиры). Если детей нет, супругам, скорее всего, присудят по половине квартиры.
Квартира, купленная в ипотеку, является залогом вплоть до полной выплаты долга, так что продать ее, обменять или подарить владельцы могут только с согласия банка. Банк же не всегда дает согласие, во имя своей безопасности. Так что придется бывшим супругам оставаться под одной крышей до погашения кредита.
Есть и еще один вариант – обратиться в крупное агентство недвижимости, где найдут покупателя на квартиру (или долю, что сложнее), он погасит кредит (своими средствами или за счет задатка покупателя) и выкупит квартиру для перепродажи. Конечно, цена выкупа будет несколько ниже рыночной, но зато сложная юридическая проблема будет решена.
Тут правда, еще важна позиция банка, но, как правило, эта схема проходит нормально. Почти во всех банках предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита (но в большинстве банков, штраф не берут уже по истечению 6 месяцев со дня выдачи кредита).
Вообще, с точки зрения банка, развод ничего не меняет в ипотечном обязательстве. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками (или один из них выступает как поручитель другого) и несут солидарную ответственность по кредиту. А квартира остается обеспечением кредита, так что в судебном разбирательстве по ее разделу банк принимает участие как третья сторона.
В некоторых банках есть возможность переоформления кредита из солидарного в индивидуальный на одного из супругов (если, конечно, банк устроит его платежеспособность). Но большинство банков все же предпочитает «подстраховаться», оставив долг на обоих супругах.
Оксана Лихачева, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка, утверждает: «раздел имущества практически невозможен, так как при отсутствии брачного контракта супруги на период действия кредитного договора остаются равноправными собственниками приобретенной квартиры. Отчуждение доли в праве на квартиру возможно только при погашении всех имеющихся обязательств перед банком».
В таком случае, правильное решение - составление брачного договора. Брачный договор — это очень серьезный документ, имеющий юридическую силу, назначение которого — регулировать имущественные отношения между супругами, и, в первую очередь, вопросы владения и наследования недвижимости.
В «романтический» период обсуждение денежных вопросов считается просто неприемлемым, а как только отношения дают трещину, супруги просто не могут (и не хотят) прийти к согласию.
Даже в развитой Америке брачный контракт заключают всего 7% пар, а в России и вовсе – единицы, что очень жаль. Ведь с помощью этого договора можно избежать многих проблем и конфликтов при разделе имущества, в том числе и касающихся ипотеки. Заключить брачный контракт можно в любой момент (до брака и после), однако действовать он начнет только после регистрации в ЗАГСе, а письменный договор нужно заверить у нотариуса.
В договоре можно указать такие пункты как:
- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
- кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода);
- кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях);
- возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода;
как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка/детей.
Таким образом, при разводе не возникнет споров насчет квартиры и погашения кредита, не будет обделен ни один член семьи и супруги смогут избежать тяжелого и некрасивого «выяснения отношений» в суде.
Так что самый оптимальный вариант, чтобы избежать моральных потерь при разводе – заключить брачный договор. Намного проще прийти к согласию, когда отношения нормальные, чем после разрыва.
Кстати, давно замечено: грамотно составленный брачный контракт укрепляет семью. А если добавить к нему ипотечный кредит на 30 лет, с возможностью лишиться квартиры при разводе – отношения укрепятся.
Одинцова Екатерина, RealtyPress.ru