По многим прогнозам, 2009 год для рынка ипотечных жилищных кредитов, очевидно, станет провальным. Уже сейчас эксперты отмечают значительное сокращение количества жилья, приобретаемого в долг. Так резко в истории российской ипотеки объемы кредитования еще не падали.
В свободном падении
Кризис привел к дефициту ликвидности в финансовых институтах и снижению уровня жизни населения. Как следствие: банки ужесточили условия кредитования, а люди перестали покупать жилье. Результат не заставил себя долго ждать – рынок ипотечных кредитов значительно «просел».
«Объемы ипотечного кредитования в текущем году снизились в 3-4 раза, - говорит заместитель начальника отдела кредитования частных клиентов Кировского отделения Сбербанка России Евгений Екимов. – Не сказать, что мы совсем не выдаем жилищные кредиты. Сбербанк по-прежнему продолжает работать с этим направлением, хотя несколько изменились условия, в частности, был увеличен первоначальный взнос. Однако основной причиной сокращения выдачи кредитов является снижение доходов населения, и, как следствие, более осторожный подход к взятию кредита».
Немногим лучше статистика Кировской региональной ипотечной корпорации, хотя это можно попытаться объяснить тем, что для Сбербанка ипотека не является основным видом деятельности, чего не скажешь о КРИКе.
«С начала года объем кредитования по программам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» значительно снизился – примерно в 2,5 раза, – рассказывает генеральный директор ипотечной корпорации Сергей Рылов.– По состоянию на 1 июля корпорацией были выданы ипотечные кредиты и займы на общую сумму более 210 млн. рублей. В лучшие времена – в 2006-2007 гг. – такие объемы приходились всего лишь на один месяц… Причина такого значительного снижения спроса на ипотеку в том, что во времена экономической стабильности и роста люди оптимистично смотрели в будущее и активно брали кредиты для улучшения жилищных условий. А сегодня даже те, кому удалось сохранить личные доходы в прежнем объеме, более взвешено подходят к оценке собственных финансовых возможностей».
Сегодня на рынке ипотечного кредитования Кировской области присутствуют лишь государственные банки: Сбербанк, ВТБ, а также КРИК, который сотрудничает с региональными банками: «1-й Дортрансбанк», «Хлынов» и «Вятка-банк». Остальные коммерческие банки либо вообще не предоставляют жилищных кредитов, либо дают деньги на крайне обременительных для клиентов условиях, что автоматически оставляет их за пределами рынка.
Долг платежом красен
В последнее время в сфере ипотечного кредитования появилась тенденция роста доли проблемных кредитов, а также просрочки платежей по ним. Вот и в Кирове уже несколько квартир выставлено на продажу Службой судебных приставов.
«Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, конечно же, имеется, – отмечает Сергей Рылов. – Для нашей компании данный показатель равен 2,5% от общего количества ранее выданных кредитов. Надо сказать, что это хороший показатель – один из самых низких по России. Однако следует признать, что объем просроченной задолженности постепенно увеличивается, но темпами, которые нас не пугают. Это так называемый «естественный» прирост, который формируется за счет резкого снижения объемов выдачи новых кредитов. Вместе с тем среди просроченных кредитов есть и та часть, которая является проблемной: сюда входят заемщики, потерявшие работу или значительную часть своих доходов, а также утратившие трудоспособность».
Как заявил господин Екимов, в Сбербанке на сегодняшний день проблемных ипотечных кредитов всего два: «По одному из них вопрос уже решен положительно. Сбербанк всегда проводил консервативную политику в сфере кредитования. В свое время нас за это очень сильно критиковали, что мы создаем волокиту, что кредит получить очень сложно и тому подобное. Вспомните, как осуществляли кредитование коммерческие банки, когда для получения денег было достаточно лишь двух документов. Но вот та консервативная политика Сбербанка себя оправдала. Благодаря ей просрочка по ранее выданным ипотечным кредитам сегодня не превышает 1%».
Помочь справиться со своими кредитными обязательствами заемщикам, ставшим несостоятельными, должно Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) путем реструктуризации образовавшейся задолженности. И такая деятельность в Кирове с весны текущего года ведется все активнее. Вместе с тем это совсем не означает, что по кредиту можно не платить. Как поясняет генеральный директор КРИК, еще в феврале-марте клиентов, желающих получить такую финансовую помощь, практически не было:«Только в последние месяцы мы видим реальный прирост заявок от населения на реструктуризацию ипотечных кредитов. По-видимому, свою роль сыграли указания Правительства РФ в сторону АРИЖК по активизации деятельности и упрощению процедуры получения стабилизационных займов. Сотрудники корпорации, как и раньше, не отказывают в приеме заявлений на реструктуризацию даже тем заемщикам, которые получили ипотечный кредит не у нас, а, например, в любом коммерческом банке».
Кредитуй, не кредитуй...
Не секрет, что ипотека в последнее время, мягко говоря, буксует, хотя и Правительство РФ и Центральный банк пытаются стимулировать спрос населения на кредиты путем снижения ставки рефинансирования.
«Я считаю, что снижение процентной ставки по ипотечному кредиту не является той самой единственной мерой, которая бы позволила значительно увеличить объемы ипотечного кредитования, – уверен Сергей Рылов. –Если даже ставка по ипотеке будет равна 5% годовых, но уровень реальных доходов населения не изменится, то наши клиенты по-прежнему будут относиться к ипотеке с достаточной долей осторожности. Все-таки ипотека – это долгосрочные обязательства. На мой взгляд, для того, чтобы объемы ипотечного кредитования достигли докризисного уровня, не говоря уже об их дальнейшем развитии, необходимо обеспечить достойный уровень доходов населения. Снижение процентных ставок по ипотеке подтолкнет к решению жилищного вопроса только тех, кто в текущих сложных экономических условиях не отказывается, а пока что сомневается в выгодности принятии решения в пользу ипотеки именно сейчас. Для тех, у кого планируемые платежи по ипотечному кредиту составят половину и более ежемесячного дохода, снижение ставок по ипотечным кредитам не сыграет решающей роли».
Без вариантов
Нынешние проблемы ипотечного рынка вновь подогрели разговоры об эффективности ипотеки как способа решения жилищного вопроса. Снова актуализировались предложения о замене последней альтернативными программами: строительными сберегательными кассами, жилищными строительными кооперативами и прочими. Однако, как считает господин Рылов, ничего, кроме ипотеки, в сегодняшних условиях работать не будет.
«Аналоги строительных сберегательных касс, известные под другими названиями, существовали и раньше, – говорит он. – Правда нельзя сказать, что эти схемы позволяли обзавестись жильем значительной части населения. Подобные случаи носили разовый характер. Плюс многочисленные истории с обманутыми дольщиками, пайщиками, которые до сих пор на слуху… Сегодня отношение к таким схемам весьма скептическое. Гораздо выгоднее с учетом роста инфляции и роста стоимости квадратного метра жилья не копить деньги, а воспользоваться готовым решением – ипотекой. Тем более, что условия государственной ипотеки стабильны: процентная ставка не повышается, что, согласитесь, позволяет более уверенно планировать свой семейный бюджет. Именно поэтому на текущий момент альтернативы ипотеке нет».
www.investorkirov.ru