2007 год - хорошее время для покупки квартиры в кредит

Как найти самый выгодный ипотечный кредит? В каких случаях следует обращаться к ипотечному брокеру? Что ожидает рынок недвижимости в наступившем году? – на эти и другие вопросы отвечает генеральный директор "Миэль-брокеридж" Наталья Кирпиченко.

70-80-процентный рост цен на недвижимость, как в 2006 году, вряд ли повторится. В 2007 году максимальные ценовые показатели могут достичь уровня 60%. В Москве и Московской области в этом году должно появиться еще больше новостроек. Однако спрос будет по-прежнему значительно превышать предложение.

Этому способствуют и появление новых банковских продуктов, упрощающих получение ипотеки (отсутствие первоначального взноса, дополнительных кредитные суммы), и снижение кредитных ставок до уровня 9-9,75% в рублях. В результате некоторого замедления роста цен на недвижимость люди станут разборчивее в выборе жилья. Если до недавнего времени, кредитные заемщики приобретали по принципу "чем дешевле, тем лучше", то сейчас большим спросом пользуются квартиры средней категории. Мол, если я уж и беру денег в долг, много и надолго, то имеет смысл и квартирку купить хорошую, в которой хочется пожить лет пять-десять. Таким образом, покупатель образца-2007 делает акцент на жилье более высокого уровня. Логично ожидать, что в наступившем году жилье экономкласса ("хрущевки" и панели) будут расти меньшими темпами, чем дома бизнес-класса.
 
По нашим расчетам, в этом году количество выданных банками ипотечных кредитов увеличится на 15-20%, а средний размер кредитных сумм по Москве вырастет до 180-190 тыс. долларов. Безусловно, в этом случае банкам станет интереснее работать с ипотечными заемщиками. Соответственно платежеспособному заемщику, который берет кредит на несколько сотен тысяч долларов, банки будут предлагать дополнительные услуги. Кроме рефинансирования, которое появилось в прошлои году, на рынке возникнет новая услуга – перекредитование.  Его схема примерно следующая: если вы взяли кредит в 100 тыс. на квартиру в 150 тыс. долларов и за год-два ее стоимость подросла до 200 тыс. долларов, вы можете увеличить сумму кредита. Например, можете взять дополнительную сумму на обучение детей или другие нужды. Это интересно обеим сторонам. Банкам – поскольку они вовлекают заемщика на дополнительное время. Клиенту – поскольку это дает ему ощущение, что квартира наконец начинает на него "работать".
 
В целом ситуация на ипотечном рынке спокойная. У банков есть жесткое залоговое обеспечение кредита – приобретаемая недвижимость, цена на которую растет и, очевидно, будет расти еще в ближайшие 15-20 лет. А различные пугалки в СМИ по поводу того, что кредитный рынок ждут дефолты, на мой взгляд, совершенно безосновательны. Бывают, конечно, дефолты и случаи мошенничества, но это только единичные случаи.

Более 80% покупают квартиру, чтобы в ней жить. Остальные 15-17% инвестируют свободные средства. К примеру, у человека есть 20% от стоимости квартиры, он берет ипотечный кредит на остальные 80% от суммы и за год зарабатывает 60-80% годовых. 10-12% отдает банку, остальное – себе. По-моему, неплохо!

Основная наша аудитория – потребитель эконом- и бизнес-класса. Клиент так называемого среднего класса берет кредит на уровне 150-200 тыс. долларов на приобретение недвижимости в 200-250 тыс. долларов. Ежемесячный доход такого клиента составляет 3-4 тыс. долларов (на полную семью с одним-двумя детьми) или 1,5-1,8 тыс. долларов (на каждого члена семьи). Другую и наибольшую долю нашей клиентской аудитории составляют люди с доходом выше среднего. Они приобретают недвижимость по цене выше 1 млн долларов.

В 2006 году была актуальна следующая ситуация: клиент определяется с квартирой, вносит задаток, а на следующий день узнает, что она стоит уже на 10% дороже. Вот в таких случаях сделки часто срывались. Какая проблема выйдет на первый план в 2007 году, предположить сложно. Пока все спокойно. И цены стабилизировались, и люди осознают, что цена меняется ежедневно, а значит, надо принимать решения и действовать как можно быстрее.

У кого небольшой доход (а таких большинство), те будут внимательно относиться к  комиссиям и дополнительным сборам и, возможно, на каком-то этапе отказываться от сделки. Кто-то будет ждать понижения ставок, которое обещало государство. Надо признать, что процентные ставки действительно снижаются: с начала 2006 года ставки по ипотечным кредитам в рублях опустились с 14 до 10%. Однако тем временем, пока некоторые люди живут в стесненных условиях и ждут очередного понижения ставок, цены на недвижимость растут. В конечном итоге можно дождаться низкой ставки, но квартиры будут в два раза дороже.

Разумеется. А если кого-то смущают высокие ставки, можно порекомендовать взять кредит в банке (где ставки в последнее время выравниваются), а затем при необходимости перекредитоваться.

Прежде всего, если необходимо сэкономить время. Есть категория людей, которые сами пытаются выбрать себе банк, и этот процесс занимает у них годы. Они договариваются с одним банком, потом узнают, что в другом банке проходит "выгодная" акция, и начинают "летать" из банка в банк. Тем временем собранные ими справки устаревают (как правило, они действуют месяц), процесс получения кредита затягивается, квартира растет в цене. Экономия выражается в бездарной трате времени.

Во-вторых, брокер знает про банковские услуги все: к нему стекается информация, программы, акции, условия кредитования. А в силу своего опыта, он может сравнить вас с другим ипотечным клиентом и выбрать правильное решение.

За неделю мы находим клиенту оптимальное банковское предложение. А в одиночку этот процесс занимает и два месяца, и год. За одобрение кандидатуры заемщика в банке брокер берет 500-600 долларов (это средняя цена услуги по рынку), за аккредитование недвижимости – 0,5-1% от стоимости недвижимости. В последнее время наблюдается тенденция к снижению этого тарифа, так как банки за это будут платить самим риэлтерам.
 
Брокер также экономит деньги клиента на оптимальной банковской ставке. Если заемщик платит хотя бы на 1% меньше, за 10 лет он выигрывает 10%. Посчитайте сами, заплатив брокеру 1% за услугу, он экономит 10%.

Конечно, может. "Миэль" проводит такие консультации бесплатно. Я считаю, что профессиональным участникам рынка нельзя за все брать деньги. Сегодня мы бесплатно проконсультируем, а затем клиент вернется к нам за риэлтерской услугой. Это вполне логично и экономически оправдано.

Наталья Кирпиченко - генеральный директор "Миэль-брокеридж", работает на рынке жилой недвижимости и ипотеки с 2002 года. В последние годы она являлась руководителем направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН», затем генеральным директором «Первого ипотечного бюро», затем – генеральным директором ипотечного брокера полного цикла «Фосборн Хоум». Подразделение «МИЭЛЬ-Брокеридж» включает в себя центр ипотечных программ, центр правовых услуг, подразделение элитной недвижимости «Усадьба», управление регионального развития, департаменты вторичной недвижимости, управление аренды.

О.Луцкая обозреватель Realtypress.ru
Использованы материалы конференции компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", журнала "Личные финансы".