«Спешите! Распродажа залоговых квартир!» - все чаще и чаще стали встречаться на рынке недвижимости предложения такого плана. В связи с этим RealtyPress.Ru начинает серию интервью с профессиональными участниками рынка, посвященную тематике залогового имущества и того, как можно избежать такого исхода. Сегодня на наши вопросы отвечает Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж».
1. Какова причина, по которой залоговое имущество выставляется на продажу?
Необходимо разграничить следующие понятия:
Первое – это квартиры, так называемых, потенциальных дефолтных заемщиков. Эти квартиры находятся в собственности у заемщика, который начинает испытывать трудности с выплатой кредита и принимает решение о продаже объекта. Заемщик получает разрешение банка на продажу и ищет покупателя. Некоторые банки, помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе (например, сайты банка ДельтаКредит, ВТБ 24, GE Money Bank). Более того, некоторые банки уже выступили со спец.предложением для потенциальных покупателей таких квартир. Т.е. при покупке таких квартир с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных (например, у банка ДельтаКредит – 12% в рублях, 10% в долларах; у Абсолют банка – 14,5% в рублях).
Второе – дефолтные квартиры. Т.е. когда заемщик перестает исполнять свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. В этом случае, банк обращает взыскание на заложенное имущество, и после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон. Стоит отметить, что по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Т.е. собственником квартиры становится банк и уже он занимается реализацией квартиры.
Третье – вне связи с экономической ситуацией, всегда существует доля залоговых квартир, которые люди продают просто с целью улучшения жилищных условий. Кредиты выдаются на 10-20 лет, но люди, как правило, меняют свои жилищные условия чаще, и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту. Подобные продажи не обусловлены давлением общеэкономической ситуации на человека и проходят более спокойно.
2. Какова процедура реализации Залогового имущества?
Если заемщик понимает, что начинает испытывать трудности по выплате кредита, необходимо незамедлительно обращаться в банк-кредитор, который применительно к каждой конкретной ситуации предлагает тот или иной выход. Например, реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования – что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита), рефинансирование, кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года).
В самом неблагоприятном для заемщика случае, когда он больше не может платить по ипотечному кредиту, остается возможность продажи квартиры и возмещение кредита банку. Порядок отчуждения заложенного имущества подробно регламентирован в Законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им.
Поэтому собственник или же уполномоченное им лицо могут продать квартиру. Но с учетом того, что обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению правом распоряжаться имуществом, заложенное жилье может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть для продажи квартиры собственник должен предварительно получить на это согласие банка-кредитора. Также заемщик согласовывает с банком-кредитором стоимость, за которую он будет продавать квартиру (банк-кредитор должен понимать, что стоимость не слишком завышена – это может повлечь долгую продажу, и не слишком занижена). Для реализации предмета залога банк предоставляет отсрочку платежей на 3 месяца.
По законодательству заемщик отвечает перед банком-кредитором всем своим имуществом, и банк может обратить взыскание на предмет залога (квартиру, приобретенную по ипотечному кредиту), а также на другое имущество заемщика-должника. В этом случае реализация заложенного имущества проходит с торгов в соответствии с законодательством. Если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд. Все затраты на судебные издержки и проведение торгов ложатся на заемщика-должника.
3. Каков объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок?
Данными о количестве заемщиков, испытывающих трудности с выплатами по ипотечному кредиту, располагают банки. Мы можем лишь косвенно судить об этом – по количеству обращений клиентов, вынужденных продавать купленное по ипотеке жилье. По нашим данным, произошло незначительное увеличение количества сделок купли-продажи квартир, которые находятся в залоге у банка, и телефонных обращений за консультациями на эту тему, однако они не носят массовый характер, и не могут считаться тенденцией.
Наибольшее количество обращений по продаже квартир, находящихся в залоге, мы отмечали в период активной фазы девальвации рубля, когда ипотечные кредиты в долларах для некоторых заемщиков стали непосильными. Сегодня объем залоговых квартир на рынке недвижимости не настолько велик, что может быть выделен в отдельный сегмент. По нашим данным, доля сделок с квартирами, находящимися в залоге у банка, в общем количестве ипотечных сделок сегодня не превышает 2-3%.
4. Какие основные проблемы возникают в процессе реализации залогового имущества? Как они решаются?
Основная сложность при покупке квартиры, находящейся в залоге у банка, связана с тем, что, например, до кризиса банки не шли навстречу покупателю и требовали сначала погасить залог и только потом предоставляли письмо в регистрационную палату о снятии залога. В таких условиях покупатель был вынужден до сделки гасить кредит продавца. Когда рынок был «рынком продавца», многие соглашались на это. Но сегодняшний рынок стал «рынком покупателя», и при продаже залоговой квартиры разработаны инструменты привлечения клиента.
В нашей компании технологии покупки-продажи квартир, находящихся в залоге у банка, отработаны. Единственная сложность может быть связана с тем, что, как правило, задолженность по дефолтной квартире необходимо погасить до сделки.
Покупатель не может погасить задолженность по кредиту, так как он не является стороной по кредитному договору и не несет никаких обязательств по кредитному договору.
Есть несколько методов проведения таких сделок:
1. Когда заемщик решил продать квартиру (предмет залога), он полностью исполняет свои обязательства по кредитному договору (получая денежные средства в качестве аванса от покупателя), затем проходит сделка купли-продажи квартиры с одновременным снятием обременения.
2. Банк дает согласие на отчуждение предмета залога, проходит сделка купли-продажи. Продавец исполняет обязательства по кредитному договору и только затем с квартиры снимается обременение в виде ипотеки.
3. Перевод долга на покупателя. Небольшой сегмент банков готов идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях.
5. В чем положительный момент для покупателей приобретения именно Залогового имущества?
Интерес покупателей к залоговым квартирам может быть вызван соотношением цена-качество. При прочих равных условиях, что бывает очень редко, покупатель, скорее всего, выберет квартиру без обременения. Но двух одинаковых квартир не бывает, потому что каждая квартира является уникальной по своим потребительским качествам, поэтому покупатель выбирает квартиру по принципу соотношения цена-качество. Нахождение квартиры под залогом у банка не является определяющим фактором – ни для положительного, ни для отрицательного решения покупателя о приобретении этой квартиры.
6. Скажите, как не допустить того, чтобы квартира была выставлена на продажу? Существует ли какой-нибудь выход для тех, у кого, например, в связи с кризисом снизился доход, и при всем желании человек не может физически платить за кредит?
Реструктуризация кредита – это изменение условий кредитного договора, согласно которому кредитор предоставляет должнику какую-либо уступку или преимущество (льготу): к примеру, кредитор может согласиться на увеличение сроков погашения, временно отсрочить некоторые очередные платежи или принять меньший платеж, чем положено.
Цель реструктуризации – оказание помощи и создание заемщику условий, позволяющих в течение определенного срока, но не более 12-ти месяцев, продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу) до восстановления своей платежеспособности. То есть подразумевается, что через год гражданин, воспользовавшийся помощью государства, полностью восстановит свою платежеспособность и сможет гасить оба кредита.
7. Какие нормативные акты регулируют реструктуризацию кредитов?
Есть утвержденный документ АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов) – «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков».Этот документ определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимися заемщиками по ипотечным кредитам, предоставленным до 1 декабря 2008 года на приобретение/строительство жилого помещения на территории РФ в целях постоянного проживания в нем.
8. Кто имеет право претендовать на реструктуризацию своего кредита?
Отдельными категориями заемщиков являются граждане, доходы которых:
- значительно уменьшились;
- полностью утрачены в силу сокращения рабочих мест либо сферы деятельности предприятия;
- полностью утрачены в силу иных причин, вынудивших заемщика принять решение о прекращении или ограничении своей трудовой деятельности по последнему месту работы;
- уменьшились в силу существенного роста расходов, в том числе в результате увеличения размера ежемесячных платежей по погашению обязательств по ипотечному кредиту (с чем многие столкнулись в связи с ростом курса валюты).
9. Как осуществляется процедура реструктуризации ипотечных кредитов?
Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), в том числе через механизм предоставления стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заёмных средств (смешанный договор), исходя из фактической платежеспособности заемщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. Т.е. в качестве помощи ипотечный заемщик получает еще один кредит, обязательства по которому тоже должны быть выполнены.
При обращении заемщика за реструктуризацией ипотечного кредита (займа), выданного в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой, реструктуризация такого кредита (займа) проводится только после принятия решения о возможности применения какого-либо варианта реструктуризации в соответствии с настоящим стандартом.
10. Существуют ли к обратившимся за реструктуризацией ипотечного кредита какие–нибудь особые требования?
В стандарте четко сформулированы требования к заемщикам, способным претендовать на реструктуризацию ипотечного кредита. Если кратко резюмировать, то если заемщик по ипотечному кредиту имеет в собственности дорогостоящее движимое или недвижимое имущество, то сначала это имущество придется продать, направить средства от его реализации на погашение ипотечного кредита и только потом, если этих средств не хватит, обращаться за реструктуризацией кредита. Есть еще одно существенное условие – после внесения денежных средств во исполнение ипотечного кредита, проплат других обязательных ежемесячных платежей (например, оплата коммунальных платежей и т.д.), оставшаяся от ежемесячного дохода сумма на каждого члена семьи должна составлять менее двух прожиточных минимумов.
Леся Хихлич, Realtypress.ru
Читайте также:
Элла Киприянова: Объем предложения по недвижимости сейчас в разы превышает спрос
Надежда Волохова: Осенью квартиры лучше продавать, а дома покупать
Павел Епихин: До конца года не стоит ждать значительных изменений ситуации на рынке недвижимости
|
Ключевые понятия: Заемщик, Квартира в залоге |
