Я, бывшая супруга и двое взрослых совместных детей, проживаем в двухкомнатной квартире и одновременно является собственниками этого жилья по ¼ доли каждому. Имею ли я право, как участник долевой собственности на жилье, на заключение со мной отдельного договора на внесение платы за коммунальные услуги? Договориться мы об оплате не можем.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены в ст. 155 ЖК РФ. Платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.
Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В то же время Закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В нашем Адвокатском бюро имеется судебная практика, когда суд установил порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.
Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачи ему соответствующего платежного документа.
Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника – супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака?
Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся: его супруг, дети, родители данного собственника, но только в том случае, если они проживают совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане также могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Под прекращением семейных отношений непосредственно понимается расторжение, прекращение брака. Поэтому в случае фактического прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением, наравне с его собственником, за бывшим членом семьи собственника – супруга сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Судебная практика идёт по пути удовлетворения исковых требований по выселению бывших членов семьи. Причем, положения ст. 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи при действии Жилищного Кодекса РСФСР или Жилищного Кодекса РФ.
Поэтому если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до 1 марта 2005 года, то положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.
Так, определением судебной коллегии было отменено решение районного суда. Спор возник по праву пользования жилым домом, принадлежащим на праве собственности К. .на основании договора дарения дома матерью 20.01.2000г. Истец обратился в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользования спорным жильем и снятии ее с регистрационного учета.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, в том числе, и на следующие обстоятельства: «Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения. Следовательно, положения ч.4 ст. 31 ЖК РФ в данном случае подлежали применению».
Также могут быть применены нормы нового ЖК РФ о сохранении права пользования за бывшим членом семьи права пользования жильем на определённый срок, который устанавливает суд. Как правило, это срок от 6 месяцев до 1 года, а в отдельных случаях, когда бывшим членом семьи собственника является супруга (мать несовершеннолетнего ребенка), срок определяется судом и на более длительный срок.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
В каком порядке должны вносить плату за коммунальные услуги собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами Товарищества Собственников Жилья? Могут ли они самостоятельно заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями?
Ч. 6 ст. 155 ЖК РФ гласит: не являющиеся членами Товарищества Собственников Жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы Товарищество Собственников Жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом Собственников Жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если Собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют в силу ч. 8 ст. 155 ЖК РФ непосредственное управление таким домом.
Таким образом, собственник жилого помещения, который не является членом Товарищества Собственников Жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациям. Он должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и Товариществом Собственников Жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые устанавливают порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.
Вправе ли теплоснабжающая организация прекратить подачу тепловой энергии в дом, в котором создано Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК), если между указанной организацией и ТСЖ (ЖСК) заключен договор о предоставлении тепловой энергии, и это ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате за поставляемую тепловую энергию?Согласно п. 1 ст. 546 ГК РФ энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 Гражданского Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо.
В силу п. 1 ст. 548 ГК РФ правила, предусмотренные ст.ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с предоставлением услуг по теплоснабжению, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам.
Как указано в п. 4 Правил, коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.
Исполнителем могут быть управляющая организация, Товарищество Собственников Жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности которых входит заключение в силу подп. "в" п. 49 Правил договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги. Потребителем согласно данным Правилам является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которому в соответствии с п. 9 Правил должно быть обеспечено бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
Следовательно, в обязанности ТСЖ (ЖСК) входит заключение договора на подачу тепловой энергии и оплата услуг по ее предоставлению, в связи с чем, вышеназванные организации будут являться посредниками между теплоснабжающей организацией и гражданами, которые проживают в многоквартирном доме и являютсянепосредственными потребителями.
Соответственно, вышеуказанные Правила не предусматривают возможности приостановления или прекращения предоставления тепловой энергии в случае неполной оплаты коммунальных услуг потребителем, или при наличии задолженности по оплате, в то время как эта возможность установлена при наличии задолженности по оплате за подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа (подп. "д" п. 50 Правил). Таким образом, действующее законодательство не предусматривает нормы, в соответствии с которой допускалось бы прекращение подачи тепловой энергии всему дому, если созданное в нем ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг.
Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?
Признание граждан нуждающимися в жилье является одним из условий заключения с ними договора социального найма жилого помещения. Основаниями для такого признания служат:
а) отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;
б) обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
в) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям (Постановление от 28 января 2006 г. N 47 об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции);
г) если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Реализация гражданином права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение его соответствующим жильем.
Примечателен в связи с этим, положительный случай из моей адвокатской практики:
Истица Н. по договору социального найма зарегистрирована и проживает в двухкомнатной квартире вместе с дочерью и двумя несовершеннолетними детьми. Н. является инвалидом второй группы по психическому заболеванию, входящему в перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание граждан в одной квартире невозможно; семья Н., состоящая из 4-х человек, признана малоимущей и принята на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения во внеочередном порядке. Однако только по Решению районного суда ей удалось улучшить свои жилищные условия.
Хотя, в статье 57 ЖК РФ нет указаний на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено таким гражданам: жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).
Имеет ли право наниматель без согласия членов семьи, совместно проживающих с ним, вселить по договору социального найма своего супруга?
Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи.
Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (по г. Москве - 10м2).
Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселяется в жилое помещение с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ, то он считается приобретшим право пользования данным жилым помещением. Таким образом, он имеет равные с нанимателем права и обязанности. Если же он вселялся с нарушением требований статьи 70 ЖК РФ, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответчику негде жить при решении данного вопроса правового значения не имеет.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Внесение изменений в договор социального найма означает возникновение у вселяемого как права пользования данным жилым помещением, так и обязанностей нанимателя, в том числе по оплате найма и коммунальных услуг.
Жданова Елена Валерьевна
