Как показывает практика, на сегодняшний день основной проблемой, волнующей игроков рынка недвижимости, являются цены на недвижимость, усугубляющиеся информационным противостоянием между застройщиками и СМИ/аналитиками. Застройщики винят в стагнации рынка недвижимости России экспертов и регулярные аналитические материалы, появляющиеся в СМИ. В свою очередь покупатели, напуганные пессимистичными прогнозами, не спешат приобретать жилье, тем самым усугубляя и без того неважное положение застройщиков.
Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений.
1. Как Вы оцениваете перспективы рынка недвижимости в нынешних условиях. Стоит ли ждать весеннего всплеска отложенного спроса и оживления рынка?
Всплеска продаж весной не последует. Напротив – ухудшение общеэкономической ситуации приведет к дальнейшему росту предложения на рынке недвижимости. Спрос продолжит снижаться и дело здесь не в информационном противостоянии аналитиков, прессы с продавцами жилья. Застройщики паникуют, что вполне естественно. Но негативные для них оценки не меняют ситуации. Она полностью зависит от положения промышленности.
Несмотря на зимнюю стабилизацию нефтяных цен и некоторое оживление на фондовом рынке, промышленное производство в стране падает. Армия безработных растет. Девальвация рубля снизила затраты на оплату труда в компаниях, но еще более ослабила внутренний рынок России. Все хозяйственные производные от него также должны пострадать. Торговля недвижимостью – одна из таких производных. Если ситуация в конце 2008 года была для застройщиков плохой, то теперь она становится еще хуже.
Те, кто имеет средства на приобретение жилья для себя, поняли: откладывание покупки экономит много денег. Это понимание подтверждает вся динамика мирового кризиса. Во второй половине 2008 года многие аналитики уверяли, что сокращение спроса на жилье носит временный характер. Ожидалось, что кризис быстро завершится и ситуация восстановится. Теперь ясно даже подобным оптимистам: спад в экономике только начался. Кризис не подойдет к концу в 2009 году. Этого также не случится и в 2010 году. Без реальной антикризисной политики, он способен затянуться еще больше.
Падение цен на жилищном рынке в России вследствие резкого сокращения спроса было спрогнозировано ЦЭИ ИГСО в апреле 2008 года. Тогда с нами спорили практически все эксперты. Мы знали, что будет происходить дальше, но общее понимание тренда было иным. Аналитики строительных и риэлтерских компаний дружно утверждали: недвижимость будет только дорожать. Выгодной для себя стороны прогноза никто из игроков на жилищном рынке не увидел. В итоге не пойдя на умеренное снижение цен летом, застройщики упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры по все еще крайне высоким ценам. Их политика и сегодня выжидательная, в то время как ситуация и перспектива становится все более мрачными.
2. Цены в среднем падают только в долларовом эквиваленте за счет удешевления рубля. Корректно ли говорить о падении цен на жилье, привязывая их лишь к долларовому (или нефтяному, по другим прогнозам эквиваленту)? Как вообще связаны ситуация на рынке недвижимости со стоимостью нефти?
Падение цен на недвижимость обусловлено сокращением спроса. Но отсутствие продаж по имеющимся ценам говорит об их неадекватности. Можно понять строительные компании, не заинтересованные снижать цены из-за собственных долгов. Однако спрос снижается значительно быстрее цен. Они удерживаются сейчас искусственно, в то время как ослабление покупателей происходит естественно – в результате углубления кризиса.
Дисбаланс цен на жильё и платежеспособного спроса может сохраняться только до исчерпания застройщиками последних финансовых резервов. Как только это произойдет, то реальное снижение цен, что сейчас замаскировано под скидки (доходящие до 30-40%), станет еще большим, а главное – лавинообразным. Ожидать иного развития ситуации не приходится. Напротив: новое падение цен на нефть (вероятно еще до лета) приведет к тому, что рубль может быть снова девальвирован. Это еще более ударит по рядовым потребителям, а значит и по всей экономической цепочке на внутреннем рынке. Рынок недвижимости ощутит новый отток покупателей. Вполне возможно тогда и начнется быстрая игра на понижение.
Сейчас получается, что там, где нефтяная отрасль компенсирует потери, страдает внутренний рынок страны. Зимняя стабилизация касается только экспортных отраслей (прежде всего – нефтяной). По всем остальным экономическим направлениям идут ухудшения. Даже банки, сумевшие заработать на девальвации, вскоре столкнутся с резким увеличением неплатежей по долгам. Какие здесь могут быть новые покупатели на жилищном рынке? Наоборот вскоре предложение на нем расширится, а спрос опустится ниже.
3. Что же в таких условиях делать простому гражданину, остро нуждающемуся в жилье? Достаточны ли меры правительства?
К сожалению, люди оказываются в положении без вариантов. Индивидуального решения нет. Перемены могли бы принести только государственные меры по преодолению кризиса. Действия властей пока помогают лишь временно стабилизировать положение сырьевых монополий, но ничего качественно не меняют в национальном хозяйстве. Кризис развивается без оглядки на решения чиновников. Резервы страны сокращаются, а возможности для средних слоев приобрести долгожданное жилье уменьшаются.
Ипотека все менее доступна. Еще до кризиса процентная ставка была в России значительно большей чем в ЕС и США. Сейчас она вообще является неподъемной, особенно с учетом нестабильности личных доходов. Даже если люди имеют работу и не потеряли в заработке, то в перспективе их положение может быстро ухудшиться. Поэтому мало кто готов брать сейчас кредит на жилье. Одновременно дефицит платежных средств у банков возрастает, что ведет к свертыванию ипотечных программ. Вскоре кредитные институты будут больше выставлять на продажу изъятые у должников квартиры.
Для общего изменения ситуации в экономике необходимо сочетание протекционизма со стимулированием потребления. Требуются крупные национальные программы, большие государственные вливания в развитие производства, науки, социальной сферы и инфраструктуры. Но это уже совершенно новая экономическая политика, до которой еще очень далеко. Никаких улучшающих ситуацию в экономике мер правительством пока не принято. Программ помогающих населению приобретать жильё – нет.
Андрей Гадалин, Realtypress.ru
Читайте также:
Юлия Купко: Рынок ипотеки в России по-прежнему существует
ВТБ: в феврале 2009 года ипотечные кредиты составили более 1 миллиарда рублей
Путин: Правительство может увеличить средства, выделенные на поддержку ипотечных заемщиков
