В 2009 году практически полностью перестала существовать ипотека строящегося жилья как финансовая услуга. Что будет происходить на рынке кредитования «новостроя» в наступившем году?
В 2009 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2010 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.
В 2010 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2009 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2010 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.
Можно ли ожидать дальнейшее снижение процентной ставки?
В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но к концу года многие банки начали их постепенное снижение — впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях.
В 2010 году размер ставки будет зависеть, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2010 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.
А если говорить о первоначальном взносе? В прошлом году все банки подняли сумму первоначального взноса, что сделало ипотеку еще недоступнее...
На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»).
Это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр – размер первоначального взноса.
Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации – теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.
В 2009 году банки сильно ужесточили требования к своим потенциальным заемщикам, как вы считаете, будут ли в наступившем году послабления?
Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй – ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это, хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и вовремя – а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика.
Поэтому в 2010 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.
Леся Хихлич, Realtypress.ru
Читайте также:
Эксперты «МИЭЛЬ»: возобновление финансирования строительной отрасли и ипотечного кредитования- главные тенденции развития рынка
Юлия Купко: Сейчас уникальное время с точки зрения ценовых характеристик ипотечной сделки
Денис Щёкотов: Несмотря на «посткризис» ипотеку можно и нужно рассматривать как вариант решения квартирного вопроса
Мария Жукова: Аренда и ипотека - это два разных направления рынка, которые никогда не станут конкурентами
