Какие нужно оформить документы, чтобы снять квартиру и не остаться на улице? Какова процедура сдачи квартиры? Нужны ли документы и разрешения?
Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней сам. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность (Свидетельство о государственной регистрации права, и документ, на основании которого оно было выдано). Дополнительно можно запросить документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета, или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны фамилия и имя собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно надо посмотреть паспорт.
Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора: арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за найм (периодичность, сроки оплаты и т.п.).
Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо указать размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата.
Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.
Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех собственников, старше 14 лет, и «несобственников» старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.
В каком состоянии сейчас находится рынок аренды?
В ноябре, как и в октябре, спрос был равен предложению. В докризисные годы в этот период предложение обычно превалировало. В 2009 году мы не отметили никаких сезонных всплесков – ни резкого роста спроса, ни кардинального изменения цен.
В ноябре и спрос, и предложение снизились примерно на 15% по сравнению с октябрем. И цены в ноябре, по сравнению с октябрем, изменились незначительно, в пределах статистической погрешности, плюс-минус 2%.
В сегменте экономкласса это составляет не больше 100-200 руб., для бизнес-класса снижение могло составить 5000-10000 руб. При стоимости найма 120 000 руб. – 150 тыс. руб. в месяц, эту сумму нельзя назвать существенным показателем.
Средние цены ноября выглядели так: в экономклассе минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 23 500 руб., двухкомнатной – 28 000 руб., трехкомнатная – 35 000 руб. В бизнес-классе расценки таковы: минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 39 000, двухкомнатной – 59 000, трехкомнатная –102 000 руб. в месяц соответственно. Средний бюджет элитных квартир составляет от 15 000 до 20 000 долл. в месяц.
В ноябре вновь появились объекты и по 18 000 руб. (еще в октябре таких предложений не было). Например, однокомнатная квартира без мебели в районе м. Семеновская, или однокомнатная квартира в пятиэтажке, после ремонта, с кухней 3 кв.м, без телефона в районе м. Царицыно.
Встречаются предложения и более дешевых квартир, однако их количество чрезвычайно ограничено. Как правило, это квартиры гостиничного типа с кухней не более 3 кв. м, требующие ремонта и находящиеся не в благополучных районах.
Из дешевых квартир в ЦАО есть предложения – квартира на Таганке за 25 000 руб., на Красных Воротах – за 28 000 руб., у м. Пушкинская – 43 000 руб. в месяц.
Сейчас многие клиенты ездят на просмотры, мониторят рынок, думают, но в итоге остаются на старом месте. Миграции арендаторов почти нет.
Клиенты выжидают, а владельцы не собираются сбрасывать цены. В базе компании "МИЭЛЬ-Аренда" есть квартиры, которые экспонируются по несколько лет. Сказать, кто диктует условия на рынке, однозначно нельзя. В бизнес-классе это арендатор. Больше половины предложения в этом сегменте приходится на квартиры стоимостью более 90 000 руб. в месяц, а спрос небольшой. В экономклассе – более 60% спроса приходится на квартиры стоимостью менее 30 000 руб. в месяц, но предложение последних, в общей структуре спроса, – не более 30%.
Расскажите, существуют ли какие-то конкретные признаки «черного» риэлтора/маклера? Как не стать жертвой обмана и вовремя распознать мошенника?
Чтобы не стать жертвой обмана, стоит спросить, в каком агенстве работает маклер, и проверить, на самом ли деле работает он там, и есть ли вообще такое агентство. Частные маклеры, как правило, представляют владельцев квартир, и с клиентами работают не так часто. Те, кто работает непосредственно с клиентами, все же имеют хоть какое-то юридическое лицо. Здесь более опасны так называемые информационные агентства, которые берут деньги вперед и никаких услуг не предоставляют. Их отличить просто. Объявления от таких агентств выглядят достаточно стандартно: предложение комнаты в двухкомнатной квартире, где вторая комната закрыта, с хорошим ремонтом и техникой, в центре города, по цене аренды, значительно ниже рыночной. Такие агентства всегда деньги берут вперед. Чтобы не пострадать от таких мошенников, никогда не надо платить авансов. Риэлторы берут оплату только по факту совершения сделки.
При найме жилья, с заключением договора аренды, какие юридические гарантии имеет арендатор?
При найме жилья с заключением договора аренды, арендатор имеет все гарантии с точки зрения гражданского и жилищного кодексов, а так же законодательства Российской Федерации, которое регламентирует договорные отношения.
А если говорить об аренде элитной недвижимости, каковы тенденции?
Спрос на аренду элитной недвижимости упал и тенденций к росту мы пока не наблюдаем. Хотя предложение объектов стоимостью от 10 000 до 25 000 долл. в месяц достаточно велико.
Скажите, пожалуйста, каковы, на Ваш взгляд, перспективы противостояния между арендой и ипотекой в ближайшие пять лет?
Если рассматривать этот вопрос с чисто математической точки зрения, то не только сейчас, но и все предыдущие годы аренда была выгоднее ипотеки. Но только с финансовой точки зрения.
Возьмем такой пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса (площадью - 40 кв.м.) составляет 23 – 24 тыс. руб в месяц. Сумма аренды за год составит 288 тыс. рублей.
Возьмем теперь ситуацию с покупкой. Самая дешевая квартира (порядка, например, 70 тыс. за кв.м. и, для сравнения, с такой же площадью – 40 кв.м.) будет стоить 2 800 000 руб. Будем считать, что 30% этой суммы у покупателя есть, а на остальную он должен взять ипотечный кредит. Таким образом, ему нужно получить кредит на сумму в 1 960 000 рублей, допустим, под 10% годовых. Таким образом, в год он должен заплатить 196 000 рублей одних только процентов, не считая основной суммы долга.
Допустим, покупатель взял ипотечный кредит на пять лет. За пять лет он должен будет выплатить 2 940 000 рублей, не считая той суммы (30% от стоимости, составляющей 840 000 рублей), которую он внес изначально. В итоге, стоимость квартиры по ипотеке составит 3 780 000 рублей чистыми (а ведь есть еще и различные накладные расходы, которые мы сюда не включили).
Если же, исходя из этих подсчетов, выявить, какую сумму покупатель будет должен вносить по ипотеке в среднем в месяц, то получается сумма в размере 63 000 рублей. За эти деньги можно арендовать двухкомнатную квартиру бизнес-класса в престижном Юго-Западном округе Москвы. А средняя стоимость аренды квартиры экономкласса, сопоставимой с той, которую мы «просчитали» с точки зрения ипотеки, составляет, как я уже сказала, порядка 24 000 рублей в месяц.
А вообще, все зависит от жизненной ситуации каждого конкретного человека. Если это – молодой специалист, студент или служащий с небольшим или нестабильным доходом, то ему, конечно, выгоднее снимать квартиру, чем вступать в ипотеку. А если у человека достаточно прочная финансовая основа – стабильная работа, накопления, или ему просто некомфортно жить на съемной квартире, тогда, конечно, лучше платить дороже, но жить в собственном жилище.
Аренда и ипотека никогда друг другу противостоять не будут. Всегда есть те, кто не нуждается в покупке жилья. Им нужно в столице жить, но собственное жилье ни к чему. Например, человек приехал на пару лет по работе. Ему ни к чему собственная квартира в Москве в ипотеку. Или у человека есть хорошее загородное жилье, но ему и нужна квартира по работе. Вкладывать такое количество средств в квартиру нужного ему уровня человек просто не хочет, ему проще ее снять. Поэтому всегда будут те, кто квартиру снимает. Это два разных направления рынка, которые никогда не станут конкурентами.
Леся Хихлич, Realtypress.ru
Читайте также:
Алексей Шленов: банки предпочитают кредитовать незамужних сотрудниц госкорпораций
Оксана Каарма: ставки по ипотеке на первичном рынке стали снижаться
Киприянова Элла: рынок находится в стабильной ситуации
Сергей Елин: «Все чаще покупатели новостроек идут за правами на квартиры в суд»
