09.10.2013

Новостройки с отделкой и без отделки – что выбрать?

При выборе квартиры в новостройке перед будущими новоселами возникает весьма непростой вопрос – отдать предпочтение жилплощади, которая уже полностью подготовлена для проживания, и приобрести квартиру с отделкой, или же уплатить деньги за «коробку» и проводить ремонт своими силами.

С одной стороны, новостройка, где уже проведены отделочные работы, может, в определенной степени, гарантировать владельцам квартир спокойное проживание – последним не придется мириться с трелями перфораторов, доносящихся со всех сторон. С другой стороны, застройщик не может полностью предугадать вкусы будущих владельцев квартир и выполнить отделку внутреннее оформление жилья таким образом, чтобы это пришлось по вкусу всем новоселам – то есть, часть работ все-таки придется переделывать собственными силами.

Эксперты RealtyPress.ru постарались собрать все плюсы и минусы покупки новых квартир в каждом из случаев, а также проанализировали предложения застройщиков на первичном рынке Москвы.

Все новостройки Москвы

Исходя из состояния квартир, все предложения застройщиков можно разделить на «квартиры с отделкой под ключ», «квартиры под чистовую отделку» и «квартиры без отделки».

Что входит в понятие «отделка квартиры»

Итак, квартиры без отделки представляют собой готовую коробку, где предстоит выполнить следующие операции:

провести электрическую разводку;
выровнять стены (возможно, самостоятельно установить перегородки, дополнительные простенки);
выполнить стяжку пола;
установить сантехнику, радиаторы;
установить межкомнатные двери и, в ряде случаев, металлопластиковые окна;

После того, как перечисленные операции будут выполнены, останется провести работы по окончательной отделке:

Потолки (гипсокартон в уровнях или натяжные системы);
Обои (плитка, панели, иные варианты оформления стен);
Полы (ламинат, паркет, полы с подогревом, плитка);
Дополнительные процессы (декорирование, монтаж элементов).

Все перечисленные работы займут приблизительно 3-6 месяцев, если за дело возьмутся профессионалы, однако, в зависимости от сложности ремонта, их выполнение может затянуться на полгода или даже на год.

В итоге владелец квартиры получает жилплощадь, в максимальной степени соответствующую его вкусам и потребностям. Стоимость квартиры от застройщика без отделки несколько ниже, чем цена жилплощади, полностью подготовленной к проживанию. Однако владельцу новой квартиры придется затратить на ремонт немалую сумму, как правило от 10% стоимости жилья и выше.

Недостатком приобретения квартиры без отделки можно считать невозможность проживания в ней до окончания ремонтных работ. Это значит, что потенциальный покупатель, помимо расходов на проведение ремонта, должен зарезервировать сумму, достаточную для аренды жилплощади, где он и его семья будут иметь возможность проживать до момента въезда в новую квартиру. На сегодняшний день стоимость аренды жилья в Москве составляет, в среднем, 22-45 тысяч рублей в месяц, поэтому к итоговой стоимости квартиры можно смело прибавить порядка 200-500 тыс. рублей.

Квартира под чистовую отделку

В качестве промежуточного варианта можно упомянуть о предложениях вида «квартира под чистовую отделку». В этом случае застройщик уже выполнил все подготовительные работы – развел по квартире электропроводку, подсоединил базовый набор сантехники, произвел стяжку полов, выровнял стены и установил межкомнатные двери. Новоселам остается лишь выполнить окончательные работы согласно собственным вкусам и предпочтениям.

Такие работы занимают значительно меньше времени, чем отделка квартиры под ключ, это же относится к затратам на проведение ремонта. В принципе, в такой квартире уже можно жить, понемногу приводя в порядок все помещения, одно за другим.

Таким образом, исключаются расходы на аренду квартиры, что является существенным преимуществом, а также имеется возможность оформить квартиру по своему вкусу. Минусом можно считать определенные неудобства, связанные с проживанием в квартире, в которой идут ремонтные работы.

Стоимость отделки

С другой стороны, приобретение квартиры без отделки может оказаться выгодным даже с учетом дополнительных расходов. Предлагая квартиры с отделкой, застройщик, естественно, закладывает стоимость проведения отделочных работ и стоимость материалов, которые используются, а также собственную маржу, которую он желает получить именно за предложение готовой отделки.

В итоге эта составляющая стоимости жилья зачастую оказывается выше, чем сумма расходов на самостоятельное проведение отделочных работ. Кроме того, владелец квартиры без отделки имеет возможность оптимизировать затраты – ремонт может быть проведен с использованием недорогих материалов, своими силами или с привлечением специалистов по отдельным видам отделочных работ.

На самом деле определить стоимость отделки от застройщика довольно сложно, поскольку цена квартиры имеет прямую зависимость с такими факторами, как расположение объекта недвижимости – удобство и уровень престижности района, класс недвижимости и пр.

Застройщики, которые предлагают в пределах одного и того же здания квартиры с отделкой и без, стараются свести к минимуму ценовую разницу, в противном случае квартиру с отделкой продать будет очень сложно. В проектах, предполагающих лишь готовые квартиры, о реальной стоимости отделки можно только догадываться.

Поэтому стоимость квартиры с отделкой лишь незначительно отличается от стоимости полностью готовой жилплощади, в пределах 10%-15%. Так, в ЖК Царицино стоимость квадратного метра в обоих случаях отличается на 12 тыс. рублей (при этом речь идет о стоимости ремонта в квартирах комфорт класса), в то время как стоимость недорогого ремонта в среднем по Москве находится в пределах 15 тыс. рублей за «квадрат».

Стоит лишь сказать, что, выбирая жилье в доме, где застройщик предлагает квартиры, как с отделкой, так и без нее, можно существенно сэкономить, поскольку часть стоимости отделки будет равномерно распределена между всеми квартирами застройки. Только так застройщик может добиться минимальной разницы цен.

Все предложения по продаже квартир в Москве

С другой стороны, такая экономия оправдана, когда у потенциального покупателя нет особенных претензий к дизайну интерьера, когда важна возможность сразу после заключения сделки завезти мебель и использовать жилплощадь непосредственно для проживания.

Если же покупатель все равно намерен привести интерьер квартиры в соответствие со своими вкусами, то наличие готовой отделки, за которую необходимо платить, и которую все равно придется менять, является, скорее, минусом.

Класс недвижимости

Предложения отделки квартир застройщики формируют, исходя из спроса на подобные услуги, и этот спрос, в свою очередь, сильно отличается, в зависимости от класса возводимой недвижимости.

Так, большая часть квартир с отделкой под ключ традиционно реализуется в сегменте «эконом-класса». В столице такие предложения можно найти в жилых комплексах «Мироновский», «Мичурино», «Некрасовка парк», а также упомянутом ЖК Царицино, где предлагается недвижимость сразу в нескольких сегментах.

Намного меньше квартир с готовой отделкой предлагается в сегменте бизнес-класса, где более развит спрос на квартиры без отделки или квартиры под чистовую отделку. Это объясняется просто - владельцы квартир, которые относятся к данному сегменту, как правило, обладают временем и денежными средствами, чтобы заказать проведение отделочных работ по своему вкусу. Полностью готовые квартиры бизнес-класса предлагаются в одном из корпусов ЖК Лосиный остров.

Определенный спрос на недвижимость с отделкой наблюдается в сегменте «премиум-класса», однако, здесь речь идет не об отделке в смысле ее присутствия как таковой. Когда рассматривается предложение квартиры «премиум-класса», отделка квартиры предстает в виде интерьера, созданного дизайнерами высокого класса, это достаточно дорогое удовольствие. Подобные квартиры предлагает компания Баркли, которая специализируется на строительстве в сегменте «премиум-класса», застройка выполняется, преимущественно, в элитных районах Москвы - это ЖК Barkli Park, Barkli Residence.

В данном случае, заказчик получает элитный дизайн-проект, а также высочайшее качество работ, и при этом исключается необходимость лично участвовать в вопросе оформления квартиры.

Выбор в рамках одного жилого комплекса

В последнее время на рынке московской недвижимости наметилась устойчивая тенденция – девелоперы предлагают в пределах возводимого здания квартиры во всех трех вариантах – с полной отделкой, с черновой отделкой и без отделки. Такой ассортимент присутствует, например, в ЖК «Некрасовка-Парк».

Таким образом, застройщиком достигается максимальный охват возможной целевой аудитории – покупателей, которых интересует недвижимость в разной степени готовности. Относительно выгодности приобретения можно повторить, что экономия достигается лишь в том случае, если предлагаемый ремонт устраивает владельца квартиры «как есть». Если владелец не намерен проводить ремонт и готов жить в тех условиях, которые имеются на момент покупки – он, безусловно, в выигрыше.

Экономия в этом случае достигается частично за счет застройщика, который добился минимальной себестоимости отделки за счет оптовой закупки стройматериалов для ремонта, и частично за счет покупателей квартир без ремонта, на которых также легла ценовая нагрузка, обеспечившая застройщику ассортимент предложений.

Резюме

Итак, эксперты RealtyPress.ru проанализировали предложения московской жилой недвижимости в рамках первичного рынка и сделали следующие наблюдения.

Подавляющее большинство квартир с готовой отделкой предлагается в сегменте «эконом-класса», поскольку квартиры, полностью готовые к проживанию, пользуются стабильным спросом среди «ипотечников».
Приобретение недорогой квартиры с отделкой под ключ действительно выгодно, если квартира приобретается с целью немедленного заселения. Владелец квартиры экономит время и средства, вопрос с ремонтом всегда можно решить после того, как семья обустроится на новом месте.
Если речь идет о выборе квартиры бизнес-класса или же премиум-класса, приобретение квартиры с отделкой под ключ выгодно в том случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду. Жильцов, которые планируют временное проживание, меньше интересует отделка в плане соответствия вкусам, чем степень реального комфорта.
Если же приобретение недвижимости эконом-класса не связано с необходимостью немедленного переезда, неплохим решением было бы покупка квартиры с черновой отделкой, поскольку в жилье бюджетного сегмента чаще всего проводится качественный, но недорогой ремонт, при котором кардинальная перепланировка не предусматривается.
Владельцы квартир бизнес и премиум-класса, покупающие недвижимость для проживания, предпочитают приобретение квартир без отделки, поскольку, чаще всего, располагают возможностью провести дорогой ремонт по индивидуальному проекту.