Экологическая ситуация столицы вызывает множество споров и противоречий. С одной стороны, мало кто не слышал о чудовищном загрязнении воздуха, воды, повышенном радиационном фоне в крупнейшем мегаполисе РФ. С другой стороны, в Москве отсутствуют районы, совершенно непригодные для проживания – природа делает свое дело, обширные лесопарковые зоны, природные водоемы и находящиеся в Подмосковье леса возобновляют баланс, обеспечивающий жителям мегаполиса приемлемые условия существования.
Аналитический центр RealtyPress.ru посмотрел на ситуацию глазами потенциальных покупателей жилья, которые при выборе места для постоянного проживания не только выполняют сравнительный анализ стоимости предложенных квартир, но и детально изучают вопрос экологического состояния административного округа, на территории которого находится желанная квартира, предлагаемая им по выгодной цене.
Что означает «экологическое состояние»
В глобальной сети можно встретить немало информации о степени загрязненности каждого округа столицы, ежедневно телеэфир предлагает вниманию зрителей экологическую карту Москвы, раскрашенную разными цветами, в зависимости от текущего состояния экологии в каждом из районов города. Безусловно, эти сведения могут повлиять на решение и найти ответ на вопрос – стоит ли принять заманчивое предложение и купить столичную квартиру по интересной цене.
Однако прежде необходимо детально рассмотреть – что означает понятие «экологическое состояние» в контексте условий проживания в мегаполисе. Не вызывает сомнений тот факт, что жизнь в крупном городе отличается от проживания в менее населенных городах и деревнях, и это отличие продиктовано именно развитием промышленности, которое напрямую связано с загрязнением атмосферы и воды. Ухудшение экологического фона является платой за увеличение финансового благосостояния, уровня сервиса (работа предприятий, обслуживающих горожан).
Итак, экологическое состояние – это текущий уровень загрязненности воздуха, воды, уровень радиологической активности, кроме того, к экологическому состоянию относится также уровень шума. Экологический фон считается неблагоприятным, если перечисленные показатели превышают некую норму, принятую в качестве максимально допустимой для постоянного проживания человека.
Экологические факторы
Факторы, влияющие на экологический фон города или округа, могут быть положительными или же отрицательными, то есть, улучшающими экологическое состояние или ухудшающими:
Отрицательные факторы
- Выбросы вредных веществ – результат деятельности промышленных предприятий, которые находятся в пределах округа или района. Это могут быть химические предприятия, выбросы которых крайне отрицательно влияют на экологический фон или промышленные предприятия, следы деятельности которых менее заметны с точки зрения экологии;
- Выбросы вредных веществ – результат концентрации автомобильных дорог с оживленным движением;
- Наличие свалок бытовых или промышленных отходов, мусоросжигательных заводов;
- Радиологические загрязнение – результат нахождения в непосредственной близости к району проживания и работы ядерных реакторов, которые могут использоваться в исследовательских или практических целях;
- Высокая плотность застройки – высокая концентрация на территории района или округа жилых зданий и коммерческих, производственных объектов, коммунальных обслуживающих предприятий, оживленное движение транспорта, высокий уровень шума
Положительные факторы
- Наличие лесопарковых зон – лесные массивы благотворно влияют на экологическое состояние города, улучшая состояние атмосферы;
- Роза ветров – при благоприятной розе ветров на территории района для его обитателей нивелируется часть негативных факторов, потоки загрязненной атмосферы удаляются за пределы города;
- Низкая концентрация промышленных объектов по причине нахождения на территории природных заказников.
Соотношение стоимости жилья и экологического состояния отдельных округов Москвы
Средняя стоимость жилья в Москве год от года продолжает увеличиваться, несмотря на непростую экологическую обстановку столицы. Причем, практически в каждом из округов, независимо от степени его загрязненности, наблюдается равномерный рост цен.
Стоит сказать, что каждый округ сам по себе может быть причислен к экологически благоприятным или неблагоприятным лишь условно. Поскольку практически в каждом из округов Москвы есть районы, как с максимальной степенью загрязнения, так и с минимальным или средним уровнем загрязнения.
Ниже приведена таблица, отражающая соотношение стоимости квадратного метра жилья и общего экологического состояния каждого из административных округов Москвы:
|
Административный округ |
Средняя стоимость 1 кв. м. жилья |
Экологическая обстановка |
|
ЦАО |
7530 |
Неблагоприятная |
|
ЮЗАО |
5936 |
Благоприятная |
|
ЗАО |
5687 |
Относительно благоприятная |
|
СЗАО |
5169 |
Благоприятная |
|
САО |
4976 |
Относительно неблагоприятная |
|
СВАО |
4774 |
Относительно неблагоприятная |
|
ВАО |
4654 |
Относительно неблагоприятная |
|
ЮАО |
4565 |
Неблагоприятная |
|
ЮВАО |
4389 |
Неблагоприятная |
Теперь проведем более подробный обзор административных округов столицы с учетом факторов, влияющих на экологическое состояние:
Этот округ занимает лидирующие позиции, как по средней стоимости жилья, так и по уровню загрязнения. И это несмотря на то, что в центральной части Москвы практически отсутствуют промышленные предприятия. Мощный поток автотранспорта по оживленным магистралям является источником колоссальных выбросов в атмосферу вредных веществ, нормы диоксида азота превышают норму примерно в 2 – 3 раза.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в ЦАО на момент написания статьи составляет 7530 долларов. В этом округе сосредоточены объекты, имеющие непосредственное влияние на политическую и экономическую жизнь не только многомилионного мегаполиса, но и всей Российской Федерации.
Недвижимость в этом районе пользуется огромным спросом, вне зависимости от стоимости, поскольку одним из наиболее актуальных вопросов для людей, проживающих в Москве, является транспортная доступность.
Округ в целом можно отнести к наиболее благоприятным для проживания с экологической точки зрения, и это одна из причин того, что ЮЗАО занимает второе место в нашем обзоре по средней стоимости жилья. Средняя стоимость квадратного метра составляет 5936 долларов. Несмотря на наличие ряда промышленных объектов – две ТЭЦ и два ядерных объекта, функционирующих в исследовательских целях, степень загрязнения от автотранспорта не является критичной.
Крупные промышленные зоны отсутствуют, роза ветров является благоприятной, девелоперы отдают предпочтение строительству жилья бизнес-класса именно в этом районе. Но есть здесь и участки со средней и повышенной степенью загрязнения – это районы, которые граничат с центральной частью столицы и с соседним Южным административным округом, который считается одним из наиболее неблагоприятных.
Округ считается относительно благоприятным и удобным для проживания – хорошая транспортная доступность сочетается со средней интенсивностью транспортного потока. Средняя плотность застройки определяется наличием парковых зон и природных заказников, где строительство запрещено.
Крупные предприятия – основные источники загрязнения, в этом районе отсутствуют. Кроме того, в Западном административном округе благоприятная роза ветров, что еще в большей степени способствует улучшению экологической обстановки. Именно поэтому в районах этого округа средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 5687 долларов.
Стоит также упомянуть о наличии в этом округе менее благоприятных районов – они расположены ближе к границе Центрального административного округа. Из предприятий, которые могут представлять небольшую опасность экологического загрязнения – асфальтовый завод, три ТЭЦ и очистные сооружения.
Округ можно смело считать одним из наиболее экологически чистых в Москве. При средней интенсивности движения транспорта в Западном административном округе находятся всего несколько предприятий с минимальным уровнем вредных выбросов – это асфальтобетонное производство, три ТЭЦ, а также исследовательский ядерный объект. К тому же удачная роза ветров и наличие лесных массивов способствует улучшению экологической обстановки.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в округе составляет 5169 долларов, что обусловлено соседством с Северным округом, где экологическая обстановка несколько хуже, и Центральным административным округом. В различных районах можно обнаружить значительную разницу стоимости жилья в пределах округа.
Районы, относящиеся к Северному административному округу, в большей степени находятся под воздействием отрицательных факторов, влияющих на экологическое состояние. Прежде всего, нужно отметить наличие большого количества предприятий – это 12 крупных заводов, крупная промышленная зона в районе метро «Войковская», четыре железнодорожных узла и два ядерных реактора, которые позиционируются как исследовательские.
Кроме того, в этом округе отмечается интенсивное движение автотранспорта, наличие большого количества транспортных артерий с оживленным движением. Тем не менее, загрязнение воздушной среды колеблется в пределах нормы. Есть целый ряд районов (за исключением промышленных), где экологический фон вполне пригоден для постоянного проживания. Средняя стоимость квадратного метра жилья по Северному округу составляет 4976 долларов.
В целом по Северо-Восточному административному округу наблюдается средний уровень загрязненности окружающей среды, в районах, расположенных ближе к МКАД, наблюдается благоприятная для проживания обстановка, в то время, как в районах округа, приближенных к центру столицы, экологическая ситуация напряженная.
В пределах округа работает крупный мусоросжигательный завод, химзавод – всего семнадцать достаточно крупных предприятий, есть также нефтеперерабатывающий комбинат и две ТЭЦ. Кроме этого, неблагоприятная роза ветров не способствует улучшению комфорта жителей ряда районов.
Впрочем, есть районы, где предложения жилой недвижимости сочетают выгодную цену и довольно неплохие экологические условия. Средняя стоимость квадратного метра жилья по округу составляет 4774 доллара.
Восточный автономный округ столицы является одним из наиболее крупных, поэтому однозначную оценку экологическому состоянию давать несколько затруднительно. В пределах округа наблюдается значительная разница в ценовых предложениях по недвижимости.
Это объясняется тем, что в пределах одного и того же округа есть районы с исключительно благоприятным экологическим фоном, и есть районы, от обитателей которых поступает наибольшее количество жалоб на здоровье. В среднем стоимость квадратного метра по округу составляет 4654 доллара.
На территории районов, где обстановка особенно неблагоприятная, работают два мусоросжигательных завода, асфальтобетонный завод, нефтеперерабатывающий комплекс, химзавод. Также на территории округа расположен крупный железнодорожный узел и две ТЭЦ. Еще больше осложняет ситуацию, в целом неудачная роза ветров, а также весьма интенсивное движение транспорта.
В ряде районов экологическую обстановку смягчают положительные факторы – наличие крупнейших в столице парковых зон – это Измайловский парк и Лосиный остров.
Округ является одним из наиболее неблагоприятных с экологической точки зрения, неудачная роза ветров, значительное количество промышленных и химических предприятий (мусоросжигательный, металлургический и химические заводы) сосредоточено на сравнительно небольшой площади.
Объекты жилой недвижимости в этом районе пользуются спросом исключительно из-за наименьшей, относительно остальных округов Москвы, цены – средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 4565 долларов. Впрочем, в некоторых районах округа положение спасают крупные лесные массивы – Чертановский и Бирюлевский район считаются наиболее пригодными для постоянного проживания.
Наиболее загрязненный округ столицы, средняя стоимость жилья также является минимальной – в среднем по округу квадратный метр жилой недвижимости стоит 4389 долларов. На территории этого административного округа максимальная плотность промышленных предприятий, в том числе нефтеперерабатывающие и химические.
Учитывая промышленную направленность района, движение транспорта здесь также интенсивное, роза ветров неблагоприятная. В некоторой степени улучшению экологического состояния округа способствует лесопарковый массив Кузьминки.
С другой стороны, есть мнение, что стоимость недвижимости в Юго-Восточном административном округе будет расти, поскольку через этот округ будут проходить потоки движения в направлении Новой Москвы – ряда недавно присоединенных к столице пригородных районов.
Как влияет экология на стоимость жилья в Москве?
Итак, общее экологическое состояние в каждом из административных округов Москвы напрямую связано с ценами на жилую недвижимость: чем выше уровень загрязненности в районе, тем ниже стоимость жилья. Однако практически в каждом из округов имеются отдельные районы с благоприятным экологическим фоном, где стоимость жилья несколько выше, чем в целом по округу.
Кроме того, цены обусловлены далеко не только экологией – примером тому может послужить Центральный административный округ, где, несмотря на неблагоприятный экологический фон, стоимость квадратного метра гораздо выше, чем в среднем по Москве.
На формирование цен влияют такие факторы, как:
- транспортная доступность – стоимость квартир, расположенных в непосредственной близости к центральной части столицы, остается высокой, практически без учета экологического фона;
- престижность района – недвижимость, которая находится в исторической части Москвы, расположена по соседству с крупными объектами культурного назначения или в районах, где сосредоточено много жилых комплексов бизнес-класса будет стоить дороже;
- инфраструктура – при формировании цены учитывается качество инфраструктуры района, где предлагается квартира. Так, относительно низкие цены можно найти в новых, необжитых районах, а также в районах, где расположены, преимущественно, промышленные предприятия.
Каждый из перечисленных пунктов детально изучается риэлторами во время определения реальной рыночной стоимости объекта жилой недвижимости. В целом, приобретение более дорогой квартиры в экологически чисто районе может считаться более обоснованным экономически.
Приобретая недвижимость для проживания или последующей продажи, нужно учитывать, что с каждым годом жилье в экологически чистых районах дорожает сильнее, чем недвижимость в промышленной зоне. И удорожание происходит с той же скоростью, с какой ухудшается экологическая ситуация в Москве – а уровень экологического загрязнения стабильно увеличивается год от года.
|
Ключевые понятия: Квартиры Москвы, Стоимость жилья, Стоимость квартир в Москве, Экология |
