Информационно-аналитический центр издания RealtyPress.ru изучил относительно новую тенденцию на рынке недвижимости – малоэтажные жилые комплексы.
Актуальность жилищного вопроса, особенно, в таких больших городах, как Москва, было краеугольным камнем для простого обывателя. В царской России сей вопрос решался сдачей-съёмом мебелированных комнат в доходных домах. В советские годы и на территории постсоветского пространства – бурным возведением однотипных высоток.
Сейчас в Москве и Московской области довольно активно развивается строительство малоэтажных ЖК. Какие перспективы, по мнению специалистов, ожидаются у данного направления? Станут ли предложения в этом сегменте со временем преобладать над многоэтажными новостройками? Именно с таким вопросом наши корреспонденты обратились к профессионалам, специализирующимся в сфере малоэтажного жилого строительства. Вот как они видят ситуацию:
Гришковец Ксения, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
– Данный сегмент в настоящее время активно развивается, особенно в районах Новой Москвы, где ведется строительство порядка 14 проектов. Среди них большинство смешанной застройки, в основном это таунхаусы, малоэтажные дома и коттеджи.
Есть проекты малоэтажного строительства и высотных домов, например, ЖК «Дубровка» (с/п. Сосенское) смешенная застройка из семи многоэтажных домов по 7 этажей и семнадцати 3-х этажных. ЖК «Рутаун» в поселке Марьино – трехэтажные дома (квартиры реализуют с полной внутренней отделкой). ЖК «Рависcант» (23 км от МКАД) – таунхаусы и коттеджи. Количество домов – 79, количество таунхаусов – 30. Первая очередь уже застроена коттеджами.
В области количество подобных объектов также увеличивается, но и здесь много проектов смешанной застройки. При этом большинство объектов относятся к сегменту комфорт класса. Бизнес класс в основном представлен в престижных районах Ближнего Подмосковья, а панельных объектов эконом класса немного. Малоэтажное строительство конечно не столь выгодно для застройщика, ведь данные объекты отличаются от многоэтажных домов значительно меньшим выходом площадей квартир.
Среди объектов бизнес – класса можно выделить жилой комплекс «Загородный квартал» – малоэтажный объект, в котором объединен городской комфорт жизни и природа. Расположен он в округе Химки, на берегу канала имени Москвы, среди лесных массивов. Покупателям предлагается богатый выбор квартир и таунхаусов, от небольших студий, до вариантов с собственным садом на первом этаже. Стоимость квартир – от 4 млн. рублей.
Выбор объектов комфорт класса достаточно велик, при этом качество предложения во многих объектах достойно бизнес-класса. Например, жилой комплекс «Мечта» (23 км от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе) с широкой линейкой предложений – небольшие квартиры, таунхаусы, дуплексы, большие и компактные коттеджи. Есть предложения с базовой, получистовой и отделкой «под ключ». Стоимость квартир – от 2 млн. рублей (28 кв.м.).
Проектов эконом класса не столь много. Например, ЖК «Сакраменто» и ЖК «Новое Нахабино» – это панельная застройка, но отличается интересными фасадными решениями. Благодаря новой технологии строительства (серия «Европа») дома не похожи на типовую панель, проекты выделяет единый современный архитектурный стиль и комфортные планировки квартир.
То есть, объекты малоэтажного строительства, безусловно, привлекают покупателей повышенным комфортом проживания, камерностью, интересной архитектурой, а в самых востребованных проектах и ценой предложения. В данных новостройках не столь плотная застройка, меньше жителей, а именно тишины и уюта не хватает жителям мегаполиса. Это европейский подход и стремление к более высокому и комфортному уровню жизни.
Но, в то же время, малоэтажные проекты навряд ли будут доминировать на рынке новостроек в ближайшее время. Рентабельность данных объектов не столь высока, как при многоэтажном строительстве, так как выход площадей значительно меньше. При этом стоимость земли, затраты на подведение коммуникаций и в последующем строительство внутриплощадочных сетей не ниже, а порой и выше.
Поэтому, несмотря на рост числа подобных объектов, они остаются на данный момент в меньшинстве. Например, в активно застраиваемом городе Видном, среди преобладающего количества многоэтажных домов можно выделить лишь одну малоэтажную застройку – ЖК «Видный» (12 монолитных 4-х этажных домов).
Елена Крылова, руководитель отдела аналитики «Tecta Group»:
– Преимущество малоэтажной застройки – более естественная среда для жизни. Невысокие дома создают более комфортную атмосферу. Именно к такому формату как оптимальному для жизни людей в настоящий момент пришел мировой архитектурный опыт. Однако перспективы этого формата жилья в России не ясны. Основным препятствием на данный момент является отсутствие инфраструктуры, строительство которой полностью ложится на плечи девелопера и снижает привлекательность таких проектов.
Конечно, если правительство введет ограничение этажности, девелоперы будут вынуждены строить низкие дома. Однако при высокой стоимости земельных участков и инвестиций в социальную инфраструктуру и коммуникации ни один девелопер не станет строить «малоэтажки» по собственному желанию. Если же этого будет требовать законодательство, то чтобы отыграть вложенные в проект средства, застройщик поднимет цены.
Из недостатков также отмечу отсутствие лифта и мусоропровода. Наиболее характерно это для комплексов, этажность которых не превышает 4-5-ти этажей (при этой этажности, по строительным нормам и правилам, лифты и мусоропровод для жилых зданий необязательны). Кроме того, как правило, на квартиры на «низких» этажах спрос меньше, чем на жилые метры на более высоких этажах.
Также, в малоэтажке зачастую встречается слишком большое число квартир площадью от 100 кв. м, хотя, наиболее востребованы рынком метраж составляет 60-90 кв.м.
Леонард Блинов, директор по маркетингу «Urban Group»:
– Формат малоэтажного строительства сейчас популярен на территориях Новой Москвы и ближайшего Подмосковья. Он развивается достаточно активно, и его локализация на наш взгляд связана с тем, что в большинстве случаев малоэтажные жилые комплексы возводятся на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства. Таким образом, происходит и надлежащее использование земель, и создается продукт массового потребления.
Например, трехэтажные таунхаусы можно трансформировать в блокированные многоквартирные дома. Будущее данного формата мы расцениваем как перспективное, т.к. вокруг Москвы и крупных городов достаточно участков, которые возможно использовать только для ИЖС. Но спрос на такие форматы все-таки ограничен.
Полностью малоэтажные жилые комплексы не могут обладать всей нужной инфраструктурой в силу того, что магазины, другие объекты обслуживания населения экономически выгодны в многонаселенных комплексах. Следовательно, спрос на них будет в случае их расположения поблизости от высотных либо же мультиформатных комплексов.
Поэтому о грядущем преобладании малоэтажных комплексов говорить нельзя – по крайней мере, когда речь идет об объеме квадратных метров. Но то, что их количество будет расти – несомненно. Однако стоит иметь в виду, что этот продукт все-таки нишевый и не столь уж массово востребованный – количество «малоэтажных метров» на данный момент составляет лишь около 1% рынка.
Подведем итоги
Что же, бурное развитие и привлекательность малоэтажного строительства, этого симбиоза городского комфорта и загородной жизни, действительно имеет место быть. А широта ассортимента от бизнес- до эконом-класса вполне способна удовлетворить потребности практически любого клиента.
Однако, профессионалы рынка рассматривают эту сферу лишь, как дополнительную, из-за ее специфичности и довольно низкой, по сравнению с многоэтажками, отдачи. Возможно, в будущем, если на то будет пожелание широких масс населения и воля правительства, малоэтажное строительство активизируется. А до тех пор оно, скорее всего, будет составлять не более 1-3% от всего жилого фонда.
|
Ключевые понятия: Малоэтажное строительство, Новостройки Подмосковья |
Компании: TEKTA GROUP, Urban Group, ЗАО "Пересвет - Инвест" |
