Оценка банком уровня доходов заемщика – один из ключевых моментов в принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Прежде, чем доверить кому-либо деньги, банк непременно убедится в том, что получит их обратно.
Поэтому, задавшись целью получить кредит, стоит заранее подготовить весомые аргументы в пользу своей финансовой состоятельности. Какие именно? Это зависит от Ваших источников дохода. Рассмотрим основные варианты.
«Белая» зарплата
Если Вы работаете по найму, оптимальный вариант подтверждения доходов – справка 2-НДФЛ (доходы физического лица) с текущего места работы. К справке потребуется приложить копию текущего трудового договора и/или трудовой книжки.
Банки любят «белые» зарплаты. Помимо собственно подтверждения Вашей платежеспособности, такая форма оплаты труда указывает и на надежность Вашего работодателя – в современных условиях выплачивать высокие «белые» зарплаты могут себе позволить только стабильные, успешные компании.
Если Ваш «белый» доход превышает предполагаемые ежемесячные выплаты по кредиту хотя бы вдвое – можете рассчитывать на беспроблемное получение необходимой суммы под минимальный процент (разумеется, при соблюдении иных требований, которых весьма немало).
Стоит отметить, что, помимо размера зарплаты, банки придают большое значение трудовому стажу. Как правило, для получения кредита необходимо хотя бы 6 месяцев стажа на текущем месте работы. Кроме того, при решении вопроса о выдаче кредита, важную роль будет играть и общий трудовой стаж работника (желательно – не менее 2 лет), а также частота смены мест работы в прошлом. Дополнительно банковские аналитики оценят Вашу профессию, ее ценность и перспективы на рынке труда. Это вполне логично – займодателю нужна гарантия стабильности Вашего дохода как в настоящем, так и в будущем.
Комплексная оценка платежеспособности потенциального заемщика называется андеррайтинг.
Помимо текущего и перспективного уровня доходов заемщика имеет значение его способность погасить кредит в силу возраста и состояния здоровья, его готовность погасить кредит (рассматривается прошлая кредитная история), а также стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (проводится анализ результатов независимой оценки имущества).
«Серая зарплата»
К сожалению, высокие «белые» зарплаты – непозволительная роскошь для большинства российских компаний (в особенности для представителей малого и среднего бизнеса). Многие из нас все еще получают часть заработанных денег «в конверте». К счастью, этот факт вовсе не является препятствием для получения ипотечного кредита.
Для подтверждения доходов в этом случае необходимо представить справку о реальных доходах с текущего места работы, заверенную подписью и печатью работодателя. Как правило, в каждом банке предусмотрена своя форма такой справки, существенных различий между ними нет.
Теоретически допускается также вариант «устного» подтверждения дохода – для этого сотрудник банка встречается с работодателем заемщика и получает от него лично соответствующую информацию. Но этот вариант чаще используется в дополнение к справке по форме банка.
Разумеется, «серый» доход заемщика является для банка фактором риска. Информация по таким доходам проверяется с особым пристрастием (вплоть до выезда специалиста в офис компании), а процентная ставка на выдаваемый кредит будет выше, чем в случае с «белым» доходом.
Совсем плохо обстоят дела у сотрудников, работающих без трудового договора и получающих всю свою зарплату «в конверте». Без справки 2-НДФЛ доступ к кредитам для них будет закрыт . Единственный выход из этой ситуации – предоставить банку подтверждение доходов одним из нижеприведенных способов.
Доходы от предпринимательской деятельности
Предприниматель для банка, как ни странно, зачастую не самый желанный клиент. С одной стороны доходы от предпринимательской деятельности бывают весьма высоки, но с другой – потеряв свой бизнес, ему будет значительно сложнее найти новый стабильный заработок, нежели наемному служащему.
Поэтому, если основным источником Вашего дохода является собственное дело – готовьтесь поделиться с банком всеми его секретами.
Во-первых, Вам необходимо будет представить документы, непосредственно подтверждающие заявленный размер дохода. Для индивидуальных предпринимателей это налоговые декларации и выписки о ежемесячном обороте по счету. Для владельцев (или совладельцев) иных юридических лиц – бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках.
А во-вторых, банки могут запросить ряд документов, свидетельствующих об общей надежности Вашего бизнеса – документы, подтверждающие собственность на основные средства, документы, подтверждающие своевременную уплату Вами всех налогов, необходимые для работы лицензии и свидетельства и даже копии договоров с основными контрагентами.
Дополнительные сложности могут возникнуть у индивидуальных предпринимателей, уплачивающих единый налог на вмененный доход, поскольку их прибыль никак не отражена в первичной документации. Скорее всего, оценив уровень дохода такого заемщика по косвенным данным (управленческой отчетности либо через «выезд на место»), в кредите банк не откажет, однако установит более высокий процент и увеличит размер первоначального взноса. Специалисты рекомендуют этой категории ИП заранее (не позднее, чем за полгода до обращения в банк) позаботиться о смене системы налогообложения.
Иные регулярные доходы
При наличии у Вас дополнительного регулярного дохода (это может быть арендная плата, дивиденды, проценты по вкладам и многое другое), итоговая вероятность положительного решения о выдаче кредита возрастет. Поэтому такие доходы обязательно надо заявить и подтвердить.
Для этого потребуется представить банку документы о получении соответствующих доходов за последние 1-2 года (например, договор аренды) и документы, подтверждающие оплату налога на доходы физического лица за аналогичный период.
Если доходы основаны на «серых» схемах (допустим та же аренда, но без регистрации договора) – банки рассмотрят их подтверждение и без налоговых деклараций. Однако тут, как и в случае с «серой» зарплатой, стоит готовиться к повышению процентной ставки по кредиту.
|
Ключевые понятия: Ипотечное кредитование, Кредит, Подтверждение дохода |
