Основные схемы мошенничества при покупке и продаже квартир: как защититься от «квартирных мошенников»?

У большинства граждан РФ жилье (квартира или дом) остаются единственной ценностью, которую можно выгодно продать или обменять. Этим обстоятельством очень умело пользуются квартирные аферисты и тогда сделки купли/продажи квартир становятся объектами преступлений.

Согласно статистике, только в одной Москве ежегодно проводится в среднем до 130 тысяч сделок по продаже квартир. К сожалению, около 5% этих сделок проходят с законодательными правонарушениями и тогда владельцам «новых квартир» приходится обивать пороги судов или того хуже, пополнять ряды людей без постоянного жилья и места прописки. Сложно себе представить, сколько же таких обманных сделок происходит ежегодно по всем городам России.

Основные схемы мошенничества, афер и обманов при купле/продаже квартир

1) Бытует распространенное мнение, что можно сэкономить до 30% денежных средств при покупке квартиры без посредников. Желающие купить жилье самостоятельно размещают объявления в газетах и могут первыми попасться на удочку квартирных мошенников, которых по той же статистике насчитывается до одной четверти среди всех продавцов недвижимости. К примеру, в лицензированных фирмах, которые занимаются сделками с недвижимостью, только 1 из 300 сделок может закончиться неудачно для покупателя жилья. Тогда как приобретаемое жилье у частного продавца в 1 из 10 случаев оказывается проданным с нарушением закона.

2) Афера с продажей жилья часто проводится мошенниками по поддельным документам. К сожалению, в наше время приобрести «пустые бланки» различных справок и договоров не составляет особого труда, как и подделать печати муниципальных или государственных организаций, которые выдают эти документы. Лишь справку из БТИ подделать практически невозможно, так как она выписывается на номерном бланке, учет которых строго контролируется.

3) Часто мошенникам в незаконных сделках купли/продажи квартир помогают «лженотариусы», которые «работают» по поддельным документам в арендуемых на короткое время офисных помещениях. После заключения нескольких сделок на покупку квартир, офис такого нотариуса «сворачивается» и исчезает в неизвестном направлении.

4) В последнее время все чаще мошенники стали «продавать» квартиры по дубликатам настоящих, «чистых документов». Схема достаточно проста. В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой «законной» сделки несколько раз дублируется. В результате квартира продается не один, а несколько раз. Фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.

5) Обман с продажей квартир может существовать и в таком варианте – покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли/продажи на другую жилплощадь. Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья. В судебной практике даже зафиксированы случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения «квартирного обмана».

6) Одним из самых распространенных способов обмана остается афера с продажей квартиры, владелец которой уже является умершим на момент оформления сделки. Тогда наследники оспаривают свое право на жилье в суде, а покупатель остается без денег и без квартиры.

7) Еще одним изощренным способом мошенничества является признание сделки купли/продажи квартиры недействительной. Согласно российскому законодательству, бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки. Для этого ему достаточно получить справку из медучреждения о своей частичной или полной недееспособности и сделка купли/продажи жилья будет считаться недействительной.

8) Лженотариусы могут заведомо сделать одну или несколько ошибок при составлении договоров купли/продажи квартиры, и тогда бывший владелец может предъявить претензии в суде по возврату сделки, если докажет наличие ошибок и свои «ущемленные» права на собственность.

Рассмотрев все вышеперечисленные распространенные схемы мошенничества с куплей/продажей квартир, можно сделать вывод, что в интересах самих участников сделок нужно тщательным образом проверять благонадежность своих партнеров-посредников. Ни в коем случае не следует соглашаться подписывать любые документы, не ознакомившись с ними.

Документы также должны быть проверены на юридическое соответствие правовым законам. Фирма-посредник, участвующая в сделке купле/продажи жилья, должна иметь лицензии на ведение такого рода деятельности с недвижимостью. Следует проверить и наличие органов власти, где выдавалась лицензия, чтобы точно знать, действительна выданная лицензия или поддельная (просроченная). Полностью доверять можно лишь тем риэлторским компаниям, которые существуют на рынке недвижимости не менее 5-ти лет, состоят в членстве общероссийских риэлторских объединений и конгломератов.

Рекомендации по заключению сделок с куплей/продаже жилья:

1. Нельзя оставлять свои документы (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о приватизации жилья и т.д.) в руках посредников. Составление всех документов должно проводиться при непосредственном участии обеих сторон сделки (покупателей и продавцов жилья).
2. Очень опасно покупать квартиру, указывая в нотариальных документах по договоренности с посредником или продавцом заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки покупателю на руки по закону будет выдана та сумма денег, которая указана в документах, а не фактическая, которая была передана «из рук в руки».
3. Покупая квартиру, нужно проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки купли/продажи выписаны. Бывают случаи, когда недееспособный инвалид или несовершеннолетний гражданин остается не выписанным из продаваемого жилья, тогда новым владельцам квартиры не удается его выписать даже решением суда.
4. Заключая сделку купли/продажи жилья следует заведомо относиться с подозрением к любого рода уговорам посредников, касающихся быстроты совершения сделки или «дооформления» части документов после передачи денег.
5. Передачу денег при оформлении сделки с куплей/продажей жилья нужно совершать в присутствии друзей, родственников или хороших знакомых, которые согласятся выступить свидетелями в суде в случае оспаривания сделки.

Какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки по купле/продаже жилья?

• Документ, правоустанавливающий собственность недвижимости (договор приватизации, дарения, наследования, обмена или купли/продажи).
• Архивная выписка из организации ОВИР за последние 18 лет с указанием владельцев квартиры, которые проживали на продаваемой жилплощади в течение этого времени. Указывается точная дата, кто и когда из жильцов умирал, служил в армии, находился в тюрьме, в доме престарелых, выписывался и вновь прописывался. Тогда будет исключена возможность, что объявится кто-то из прежних жильцов и предъявит свои права на жилье.
• В паспортном столе следует получить информацию, не является ли дом, в котором покупается квартира, поставленным в очередь на расселение или снос.
• Справка из БТИ.
• Справка о наличии задолженности за коммунальные услуги.
• Справка из Регистрационной палаты о количествах перевода прав собственности на жилье от одного гражданина к другому, с указанием оснований переводов на права собственности.
• Оформление копии финансового лицевого счета.
• Выписка из домовой книги.
• Квитанция об уплате налога на сделку с недвижимостью.
• Разрешение супруги (супруга), других родственников, прописанных на жилплощади продаваемого жилья на совершение сделки купли/продажи.
• Решение комиссии по опеке, если в квартире проживают несовершеннолетние лица или недееспособные граждане.
• Справки на владельцев продаваемого жилья из наркологического и психоневрологического диспансеров. Согласно российскому законодательству, существует ряд недугов (например, шизофрения), при установлении которых сделки с недвижимостью этими лицами могут быть оспорены в суде.
• Получить справку об отсутствии в покупаемой квартире незаконной перепланировки.
• В договоре о купле/продажи квартиры должно быть указано, если жилье находится в доме ТСЖ или в кондоминиуме.
• Если при совершении сделки купли/продажи от одной из сторон присутствует не сам покупатель или продавец, а его доверенное лицо, то следует проверить, не отзывалась ли доверенность, и на какой период времени документ заверялся.

Единственной панацеей, защищающей от рисков быть обманутыми мошенниками при заключении сделок с куплей/продажей недвижимости, является на сегодняшний день титульное страхование. Причем страховать квартиру или дом следует в момент заключения сделки о покупке жилья. Для этого компании-страховщику предоставляется полный пакет правоустанавливающих документов на владение жильем. В свою очередь, страховщик еще раз проверяет всю подлинность предоставленных ему документов, что является еще одной «защитой» от возможного риска быть обманутыми «квартирными аферистами».

Ключевые понятия: Документы на квартиру, Предварительный договор продажи квартиры

Компании: Бюро технической инвентаризации