Подыскивая для себя подходящую ипотечную программу, мы обращаем внимание на самые разные условия, но часто не уделяем должного внимания срокам кредитования. А зря. На самом деле это один из важнейших параметров, к которому часто привязаны и процентные ставки, и размер первоначального взноса, и общая сумма выплат.
Что такое «срок кредита»
Однако прежде чем говорить о преимуществах и недостатках разных видов ипотечных договоров, следует определиться с самим термином. Ведь в кредитной сфере в понятие «срок кредита» могут закладывать самый разный смысл. Главное при этом – не ошибиться самому заемщику в том, что именно имеется в виду.
Например, есть такое понятие, как срок действия кредитного договора, окончанием которого считается дата полного исполнения сторонами своих обязательств. С другой стороны, есть срок начисления и срок уплаты процентов (их важно знать, чтобы избежать наказания рублем за просрочку платежей), а также срок полного возврата кредита (конкретная календарная дата).
Но самым важным для ипотечного заемщика является понятие «срок кредита» как таковой. Под этим понимается период между датой получения денежных средств по кредиту заемщиком и датой их возврата. Причем срок кредита не может выходить за рамки срока действия кредитного договора.
Типовые условия
В зависимости от того, на какой срок предоставляется заем, существуют кредиты:
- краткосрочные (до одного года),
- среднесрочные (от одного года до пяти лет),
- долгосрочные (свыше пяти лет).
Если же говорить об ипотеке, то понятно, что краткосрочный кредит здесь никак не подходит. Как определили специалисты, срок кредита при ипотеке не может быть меньше трех лет, поскольку заемщик получает весьма значительные суммы на покупку жилья. А вот срок в 50 лет быть может вполне, но в современных условиях это скорее исключение.
Те россияне, которые сейчас берут деньги взаймы на покупку жилья, чаще всего предпочитают заключить договор на 10, 15 или 20 лет. Однако в последнее время все чаще появляются ипотечные программы, которые предлагают срок кредита до 30-ти лет под 11-12% годовых. Это относится в первую очередь к так называемой социальной ипотеке либо к ипотеке с государственной поддержкой, которая помогает предоставить более льготные условия.
Как банки определяют срок кредита
Как правило, кредиторы, предлагая заемщику тот или иной ипотечный продукт, ориентируются в том числе и на его возраст. Срок кредита рассчитывается обычно таким образом, чтобы выплаты завершились до достижения человеком пенсионного возраста (для женщин это 55 лет, для мужчин – 60 лет), поскольку размер пенсии в России чаще всего столь незначителен, что уже не позволяет вести регулярны выплаты по ипотеке.
К слову, в европейских странах и США, где пенсионные выплаты более значительны, таких ограничений, как правило, нет. Там ипотека доступна в том числе и людям более старшего возраста.
Впрочем, по некоторым ипотечным программам и в России срок кредитования в исключительных случаях продлевается на пенсионный период - вплоть до 75-летия заемщика.
Как определить оптимальный срок кредита
Срок ипотеки определяется не только тем, каков ваш возраст или размер кредита, но возможностью его погашения. Здесь, конечно, просматривается такая зависимость: чем меньше срок ипотеки, тем меньше придется заемщику переплачивать за жилье, которое он приобретает. Когда заемщик определяет размер кредита, а также свои возможности по его погашению, он берет в расчет свои потребности в жилье, а также стоимость этого жилья.
Во-первых, именно от срока кредита в основном зависит размер ежемесячных выплат, что является немаловажным фактором для любого пользователя ипотеки. При нынешнем механизме кредитования первые годы действия договора заемщик своими платежами в основном лишь обслуживает процентный долг, почти не производя выплат непосредственно по сумме кредита.
Во-вторых, наступает такой момент, когда эффективность привлеченного кредита резко падает. Чем больше срок кредита, тем больше заемщик вынужден будет переплатить. Так что желательно заранее рассчитать, какой срок кредита для вас будет оптимальным, чтобы «точка неэффективности» была как можно ближе к дате окончания действия кредитного договора.
Срок кредита и досрочное погашение
Каждый заемщик должен сам для себя решить, что ему выгоднее: долгий срок кредита с небольшими ежемесячными платежами и значительной переплатой или же более краткосрочный кредит с крупными ежемесячными выплатами и минимальной переплатой. Как правило, выбор зависит от размера и стабильности дохода потенциального заемщика.
Но большинство из нас, конечно же, хотели бы воспользоваться возможностью досрочного погашения кредита, когда появляется хоть малейший шанс для этого. Обязанность десятилетиями платить, платить и платить оказывается тяжким психологическим грузом. Особенно если при этом еще и светит крупная переплата.
Однако ипотечным банкам (не только в России, но и по всему миру) невыгодно досрочное погашение кредитов. И потому в большинстве ипотечных программ даже специально оговаривается невозможность такого шага или же предусмотрены крупные штрафы.
Кредиторы активно используют и другие механизмы, препятствующие досрочному возврату долга. Например, устанавливается период, в течение которого возврат просто невозможен (самый распространенный сейчас вариант – полгода), или предусматривается достаточно крупный размер минимального взноса при досрочном погашении кредита (скажем, досрочно можно погасить не менее 75 тыс. рублей или 3 тыс. долларов).
Но иногда все же выгоднее сразу заплатить остаток суммы по ипотеке вместе со всеми начисленными штрафами, чем аккуратно платить до конца срока кредита. В том случае, если выигрыш в деньгах очевиден, лучше пойти на такой шаг и сразу же стать полноценным обладателем жилплощади, не обремененной ипотечным залогом.
Олег Королев, RealtyPress.ru
|
Ключевые понятия: Договор ипотеки, Ипотечная программа, Погашение кредита, Социальная ипотека, Срок кредита |
