Собственники помещений многоквартирного жилого дома

В тот момент, когда жильцы многоквартирных жилых домов получили в собственность свои помещения, возникла потребность и в действенном институте управления этими домами с участием владельцев расположенных в них квартир.

При всех законодательных сложностях и противоречиях частное управление многоквартирными жилыми домами постепенно становится самым эффективным и распространенным способом обеспечения комфортного сосуществования множества людей на одной территории.

Кто же такие собственники помещений многоквартирного жилого дома? На что им можно надеяться, и как предстоит договариваться?

Кто они - собственники помещений многоквартирного жилого дома?

Итак, кого можно считать собственником помещений многоквартирного жилого дома? Согласно общему определению, собственником является физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на недвижимое имущество.

Если квартиру удалось получить или приобрести до 1 февраля 1998 года, когда в силу вступил Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государством признается за человеком его право собственности на основании только правоустанавливающих документов без регистрации и получения свидетельства.

Если же сделки с недвижимостью совершались после указанной даты, признание прав собственности на объекты недвижимости возможно только при наличии акта государственной регистрации.

Любому собственнику помещения многоквартирного жилого дома стоит знать, что, в соответствии с законодательством, он обязан принимать участие в расходах на содержание общего имущества, размер которых определяется пропорционально общей площади квартиры. Он же имеет право пользоваться всем этим имуществом, не нарушая при этом прав соседей.

К общему имуществу относятся лифты, чердаки, коридоры, лестницы, лестничные площадки, фундамент, крыша, ограждающие конструкции и другие элементы, которые предназначены для обслуживания более чем одной квартиры. В общем владении находится и вся придомовая территория.

Каждый из собственников имеет право участвовать в управлении своим домом, сохранять его в хорошем состоянии, вносить свою лепту в благоустройство территории. Органом управления многоквартирным домом, согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, является общее собрание собственников помещений, где и должны решаться все насущные вопросы.

Собственники жилых и нежилых помещений: обычное соседство

В настоящее время далеко не редкостью является ситуация, когда после получения соответствующего разрешения, жилые помещения превращаются в нежилую недвижимость, и на месте бывших квартир появляются парикмахерские, магазины, стоматологические кабинеты и так далее. Зачастую представителям бизнеса намного выгоднее купить квартиру для предпринимательских целей, чем арендовать помещение или приобрести участок и заняться строительством.

Такое соседство иногда оборачивается неудобствами для жильцов, которые, конечно же, должны быть сведены к самому минимуму еще на этапе предварительных договоренностей. Но если, например, шум холодильников можно уменьшить за счет звукоизоляции, а для наплыва посетителей предусмотреть отдельный вход (без соблюдения этого условия разрешение вообще невозможно получить), то с парковкой возникает больше всего проблем. Ведь если человек ставит машину рядом с парикмахерской или магазином, он, понятно, даже не задумывается о том, что занимает чью-то придомовую территорию. И очень непраздным оказывается вопрос, отличаются ли как-то полномочия жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

С точки зрения нормативных документов, нежилые помещения являются частями многоквартирного дома, а их собственники, соответственно, – участниками общей долевой собственности на общее имущество дома.

Поскольку собственники помещений многоквартирного жилого дома владеют и распоряжаются имуществом пропорционально своей доле в нем, в соответствии с гражданским законодательством, они имеют равные права и обязанности вне зависимости от того, жилое помещение находится в их владении или нежилое. Статьями 246 и 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации четко предусмотрено, что пользование, владение и распоряжение общей собственностью осуществляется в соответствии с соглашением всех ее участников. Если же оно принципиально недостижимо, споры приходится решать в судебных инстанциях.

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено, что все собственники помещений многоквартирного дома несут расходы по содержанию общего имущества и имеют право управлять им. Это означает, что владелец какого-либо коммерческого объекта, расположенного в жилом доме, обладает такими же правами, как и другие жильцы. Он имеет все законодательно предусмотренные возможности на участие в общих собраниях, где рассматриваются важнейшие вопросы, связанные с общей домовой и придомовой территорией. Это может стать отличным способом достижения любых договоренностей с жильцами.

Для введения ограничений использования придомового земельного участка, необходимо провести собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома и большинством голосов принять необходимые решения. Например, для ограничения парковки рядом с домом, его совладельцы иногда договариваются установить шлагбаум или, например, нанять охрану. Порядка сразу же становится больше, и ничьи права не оказываются нарушенными.

Кстати, как сказано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. №4910/10, собственникам нежилых помещений необходимо оплачивать не только коммунальные услуги, но и другие работы, связанные с ремонтом и благоустройством территории. Причем ситуации, когда владелец нежилого помещения производит в дом дополнительные инвестирования и выполняет, по договоренности с жильцами, работу по благоустройству территории, исключением не являются.

Как показывает практика, владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах, поставив перед собой такую цель, рано или поздно находят компромисс с соседями и, более того, в их лице находят самых преданных клиентов.

Ключевые понятия: Имущество многоквартирного дома, Недвижимость и несовершеннолетние, Право собственности, Управление многоквартирным домом