Для миллионов россиян ЖКХ по-прежнему остается непрекращающейся головной болью, несмотря на перманентно идущую реформу этого сектора экономики. Почему-то любое нововведение, которое теоретически должно облегчить жизнь пользователей коммунальных услуг, на самом деле частенько дает обратный результат. То же самое можно сказать о принудительном расставании жильцов многоквартирных домов с привычными ДЭЗами и ЖЭКами.
Кто управляет вашим домом?
По задумке авторов идеи, конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг и появление совершенно новых организаций должны улучшить качество услуг и способствовать снижению тарифов.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ определяет выбор способа управления многоквартирным домом. Выбор этот должны сделать собственники жилья на своем общем собрании. Если в доме есть муниципальные квартиры, то в принятии решения должны принимать участие представители муниципалитета.
Собственники могут управлять своим домом напрямую, могут создать для этого некоммерческую организацию в виде ТСЖ (товарищества собственников жилья) либо заключить договор с профессиональной управляющей компанией ЖКХ. Кстати, управляющие компании ЖКХ сейчас частенько создаются в качестве структурных подразделений строительных организаций и сразу же принимают на себя обслуживание сданных новостроек. Причем у покупателей квартир в новостройках при этом практически нет выбора.
Как сделать выбор?
Поначалу речь шла о том, чтобы собственники жилья определились со своим выбором до 1 января 2007 года. В противном случае муниципалитет должен был провести отрытый конкурс и передать управление вашим домом победителю конкурса. Затем закон стал более либеральным, и сроки проведения этих конкурсов сдвинулись до 1 мая 2008 года.
В положенные сроки в российских регионах, по оценке экспертов, осмысленный выбор способа управления своим домом сделали лишь от 10 до 45% домов. Остальные по традиции положились на судьбу (вспомним, например, многомиллионную армию «молчунов» в Пенсионном фонде РФ) в виде муниципальных конкурсов, которые должны были сделать выбор за собственников. Увы, во многих регионах такие конкурсы стали формальностью, и победителями оказались все те же бывшие муниципальные ДЭЗы и ЖЭКи, быстренько прошедшие перерегистрацию в ООО.
Однако между осознанным выбором и результатами такого конкурса есть существенное различие. Условия работы управляющей компании ЖКХ определяет муниципалитет, а жильцам (то есть собственникам дома) остается с этим только смириться. В итоге весьма неприятным сюрпризом становится, например, перевод на платную основу почти всех коммунальных услуг, которые прежние ДЭЗы и ЖЭКи оказывали бесплатно.
Что делает управляющая компания ЖКХ?
Задача управляющих компаний заключается в первую очередь в обслуживании общего имущества дома – подвала, подъезда, крыши, коммуникаций. Ведь новая версия Жилищного кодекса РФ передала обязанность по их содержанию собственникам жилья, то есть нам с вами. Купив или приватизировав квартиру, вы автоматически прикупили и немножечко лестничной клетки, а также затопленного нечистотами подвала.
Строка в платежке «за текущий ремонт и содержание жилья» как раз и касается оплаты этих услуг, которые выполняют управляющие компании ЖКХ.
«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (от 13 августа 2006 года) предполагают, что конкретный перечень этих услуг, их стоимость и механизм выполнения будут также приняты на общем собрании собственников и затем включены в договор с УК. Ответственность управляющая компания будет нести только за те виды работ и услуг, которые внесены в договор.
Как сменить управляющую компанию ЖКХ?
Но вот прошло уже достаточно много времени с тех пор, как ваш дом находится в обслуживании у конкретной управляющей компании. Уже понятные все достоинства и, увы, недостатки этого обслуживания, в рядах собственников жилье зреет вполне обоснованное недовольство. Как быть?
Вы имеете полное право сменить управляющую компанию. Теоретически это не так уж сложно сделать. Достаточно провести общее собрание жильцов, определить свои претензии к прежней управляющей компании и принять решение о расторжении договора с данной компанией и о переходе в ведение другой, правильно оформив это решение. Затем отправляется уведомление прежней управляющей компании, и в течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной вами компании – путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов (например, технического паспорта дома).
Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией – готовы ли там взять ваш дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?
К сожалению, на практике все обычно получатся не так гладко. ЖКХ в наше время, вопреки существующим мифам, оказалось вполне прибыльным бизнесом, и управляющие компании (особенно если у вас достаточно новый и комфортный дом) не горят желанием от него отказываться. В условиях кризиса коммунальный бизнес показывает неплохую рентабельность в 10-15%.
При этом зачастую управляющая компания аффилирована с муниципальными структурами или лично с какими-то чиновниками. Особенно ожесточенное сопротивление идет в обеих российских столицах – Москве и Санкт-Петербурге.
В России уже ведется множество судебных процессов, в ходе которых успешно оспариваются подобные решения общих собраний собственников, а их дома как бы зависают между двух управляющих компаний ЖКХ. Так что предварительно хорошо бы заручиться поддержкой подкованных в этом вопросе юристов.
|
Ключевые понятия: Управляющая компания ЖКХ |
