Президент РФ Дмитрий Медведев в последнее время неоднократно требовал ускорить введение налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества. По его словам, переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость взамен разных налогов на землю и имущество станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах.
Мотивы президента, ратующего за введение единого налога на недвижимость, вполне понятны и очевидны. Как и в большинстве стран с развитой экономикой, этот налог должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты.
Предполагаемые изменения в налогооблагаемой базе позволяют также говорить о некой попытке создать по крайней мере видимость социальной справедливости: по задумке президента обладатели элитного и комфортного жилья должны платить гораздо больше владельцев дешевой недвижимости. Однако для малообеспеченных собственников жилья, введение налога на основе рыночной стоимости недвижимости таит в себе массу нешуточных, но пока только гипотетических проблем.
Налоги на недвижимость сегодня
В настоящее время налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, исходя из балансовой стоимости имущества предприятия, максимальная ставка при этом составляет не более 2,2 %. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке, не превышающей 2%.
Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, на порядок ниже рыночной.
Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка для земель сельхозназначения и располагающихся над жилым фондом равна 0,3 %, для других - 1,5 %.
Каким видится будущий налог на недвижимость
Переход на единый налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью создан и продолжает функционировать Единый кадастр недвижимости. На сегодняшний день кадастровый учет в России покрывает около 80 % от общей площади территории страны. Согласно последним заверениям Минфина, единый налог на недвижимость будет принят в 2013 году. При этом ожидается, что ставка единого налога составит 0,1 % от кадастровой стоимости недвижимости, исчисляемой по рыночным ценам.
Для подготовки к введению налога на недвижимость Минэкономразвития РФ разработало и в 2010 году утвердило методику кадастровой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости будет проводиться независимыми оценочными компаниями и должна стартовать в 2011 году, а ее завершение запланировано на 2012 год. Заказчиком для проведения оценки является Росреестр.
Предполагается, что собственники, не согласные с итогами оценки своей недвижимости могут подать апелляцию и самостоятельно заказать оценку, представив ее результаты на комиссию, в которую должны будут входить представители Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. Думается, что расходы по проведению оценки недвижимости лягут на плечи не согласных с величиной налога на недвижимость собственников, а таких может быть достаточно много.
Возможные негативные последствия от принятия налога на недвижимость
С момента своего появления, идея пересмотра налогооблагаемой базы имущества вызывает серьезную озабоченность среди малообеспеченной части населения. Если сегодня при ставке налога на недвижимость максимум в 2% от оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру составляет, как правило, не более 1 000 рублей в год для разных слоев налогооблагаемого населения, то в будущем он может доходить до нескольких десятков тысяч.
К примеру, в Москве рыночная стоимость типовой двухкомнатной квартиры может быть порядка 6 000 000 миллионов рублей, надо думать, что и оценочная комиссия будет отталкиваться от этой суммы. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 6 000 рублей в год. А скажем, в Подмосковье такая же квартира стоит 3 500 000 рублей и заплатить надо будет 3 500 рублей. Для малообеспеченного гражданина сумма довольно серьезная.
Правда, правительство обещает освободить от налогового бремени определенные слои населения, но какие - пока не ясно. С квартирами более-менее все понятно. Все-таки среди малообеспеченного населения мало найдется обладателей элитных квадратных метров с ценой в миллионы рублей. А вот с землей ситуация сложнее. Приведем пример: стоимость земли в ближнем Подмосковье может доходить до 1 500 000 рублей за сотку. А если этих соток двадцать и достались они в наследство внуку от бабушки - придется раскошелиться на 30 000 рублей в год, причем без учета коммерческой стоимости строения, расположенного на этой земле!
Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.
Помимо этих проблем, негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что подобный шаг правительства может спровоцировать передел на жилищном рынке. Тысячам семей, возможно, придется покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности платить по высокой налоговой ставке, т.е. может произойти отток малоимущих граждан из престижных районов.
В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации.
Другая проблема связана с тем, что будет, мягко говоря, несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, т.к. спрос на жилье бизнес-класса неминуемо упадет. Также может замедлиться процесс приватизации из-за страха россиян перед большим налогом.
Следующий вопрос: какие категории граждан получат льготы по налогу на недвижимость и что делать, дабы избежать махинаций и злоупотреблений со стороны обеспеченных и «ловких» собственников. Регистрация на третьих лиц своего имущества и сейчас практикуется нашими состоятельными согражданами, которые в свете борьбы с коррупцией не любят показывать то, чем они на самом деле владеют. С введением же единого налога на недвижимость может быть открыт «сезон охоты» на льготников.
Помимо всего вышеперечисленного, увеличение суммы налога может оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Им станет накладно содержать свои большие квартиры. Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.
Помимо изменений на рынке купли-продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды, поскольку многие арендодатели вынуждены будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.
Но и это еще не все. Возможно, некоторые чиновники на местах захотят «погреть руки» на работе оценочных комиссий. Для этого им будет достаточно «договориться» с оценщикам, чтобы те намеренно завышали рыночную стоимость объектов. В таком случае, несогласные с результатами оценки, вынуждены будут платить деньги за рассмотрение апелляции или «обращаться» напрямую в местную администрацию.
А может не стоит пугаться…
К счастью, время для устранения вышеупомянутых негативных моментов есть. В правительстве понимают, что необдуманные, скоропалительные шаги в этом направлении могут привести к эскалации в обществе. Недаром введение единого налога на недвижимость неоднократно откладывалось.
Минэкономразвития, к примеру, предлагает установить универсальный вычет при введении единого налога на недвижимость, т.е. установить такую норму площади жилья, за которую не нужно будет платить налоги вообще. Или другой вариант - введение денежного «социального вычета» в определенную сумму, в пределах которой будущий налог на недвижимость взиматься не будет. Есть и следующий подход - сделать дифференцированную систему ставок и облагать повышенным налогом только элитную недвижимость.
К другим возможным положительным факторам можно отнести следующий момент: после введения налога на недвижимость цены на квартиры и дома бизнес-класса могут пойти вниз. При введении налога, исчисляемого по рыночной стоимости, владельцам элитных квадратных метров придется уже, что называется, «содержать» свою недвижимость, каждый год, оплачивая внушительные счета. И, вероятно, часть жилья, приобретенного с инвестиционной целью, вернется на рынок, что должно поспособствовать ликвидации дефицита и, соответственно, уменьшению цены.
Желание президента поскорее перейти к практике взимания единого налога на недвижимость может привести к самым неожиданным последствиям, которые могут быть как негативные, так и позитивные. Правда в последнее верится с трудом. Как бы то ни было, прежде чем что-то предпринять, необходимо «семь раз отмерить».
Олег Королев, RealtyPress.ru
