Рынок недвижимости достаточно тесно связан с политическими и финансовыми процессами, поскольку объекты недвижимости являются объектами инвестирования, и эти объекты становятся наиболее востребованными в моменты неопределенности, которые то и дело возникают в экономике. В последнее время одной из причин, заставляющих инвесторов переживать определенное волнение, являются санкции, принятые Евросоюзом и США в отношении России.
Каким же образом эти санкции могут отразиться на рынке недвижимости? В рамках этой статьи эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают возможные факторы, которые позволяют с определенной степенью достоверности спрогнозировать – кто из участников отечественного рынка недвижимости выиграет из-за введения санкций, а кто понесет потери.
Участники отечественного рынка недвижимости
Большинство профильных специалистов, рассматривающих сложившуюся ситуацию, сходятся во мнении, что прямого влияния на рынок недвижимости РФ санкции иметь не могут. Причиной такой уверенности является тот факт, что российский рынок является локальным и на нем присутствует крайне незначительное количество зарубежных игроков, которые не могут в достаточной степени влиять на формирование каких-либо тенденций.
Ведущие позиции на рынке занимают российские девелоперы и риэлторы, непосредственно реализацией проектов – возведением зданий, занимаются отечественные застройщики, подавляющая доля строительных материалов, используемых при строительстве, производится в России. Покупателями квартир в новостройках, а также вторичной недвижимости также выступают преимущественно сами россияне. Поэтому напрямую введение санкций никак не отражается на себестоимости недвижимости, цене, и никакого влияния спрос не оказывает.
Влияние санкций на банки
К сожалению, на этом хорошие новости и заканчиваются. Поскольку санкции затрагивают отечественные банки, которые принимают активное участие в кредитовании жилищного и иного строительства. Основными кредиторами являются банки Сбербанк и ВТБ, у которых не осталось возможности привлекать сравнительно недорогие валютные кредиты. В результате этого девелоперы и застройщики вынуждены оперировать исключительно рублевыми кредитами, которые традиционно являются более дорогими.
Соответственно, возрастающие расходы закладываются в цену новых проектов, что приводит к их удорожанию. Другими словами, в результате западных санкций себестоимость новостроек возрастает, что несколько снижает привлекательность новых квартир в глазах потенциальных покупателей. Это несколько нарушает планы инвесторов, прибыльность вложений которых после окончания проектов будет ниже запланированной.
Изменения на рынке ипотечного кредитования
Для рядовых граждан, которые планировали приобретение квартиры для собственного жилья с привлечением ипотечного кредита, наступают тяжелые времена. Процентные ставки отечественных банков, которые еще несколько месяцев назад предлагали хорошие условия, потихоньку ползут вверх. Кроме того, общая напряженность в экономике, которая находится в неоднозначном состоянии, вынуждает банки внимательно проверять платежеспособность заемщиков, отсев потенциальных неплательщиков по кредитам становится все жестче. Справки с работы уже не являются даже косвенным свидетельством стабильности материального положения потенциального заемщика.
Однако банки по-прежнему с удовольствием выдают кредиты тем, кто располагает имуществом, которое может выступать в качестве залога. В данный момент, не без усилий правительства и стараний Центробанка ипотечные ставки удается сдерживать, рост ставок остается минимальным. Кроме того, повышение цен на строящиеся объекты, а также на квартиры вторичного рынка пока не выходит за рамки инфляционных процессов, а поэтому сейчас довольно подходящее время для того, чтобы приобретать жилье в ипотеку.
С течением времени ставки будут расти, как и цены на недвижимость, настанет время инвесторов. Те, кому необходимо каким-либо образом вложить деньги, извлеченные из проектов, вследствие кризисной ситуации ставших рискованными, будут охотно приобретать квартиры практически по любой цене и с привлечением ипотечных кредитов без оглядки на высокие процентные ставки.
Ослабление отечественной валюты
Кроме того, падение национальной валюты относительно доллара и евро также не способствует снижению цен на недвижимость. Естественно, прямое влияние отсутствует, поскольку в цепочке процессов, сопровождающих возведение зданий, международные расчеты, практически отсутствуют. Однако рост доллара опосредованно способствует повышению цен на отечественные строительные материалы, топливо, необходимое для доставки этих материалов, а также вызывает постепенный рост расходов на оплату труда специалистов, привлеченных абсолютно ко всем процессам. Также наблюдается прямая взаимосвязь между ростом доллара и ростом цен на оборудование, строительные материалы, которые закупаются за рубежом.
Таким образом, санкции поставили в несколько неудобное положение застройщиков, у которых на данных момент остались невыполненные обязательства перед инвесторами и своими клиентами. Доводить до завершения начатые проекты, все-таки, нужно, вот только кто оплатит разницу между планируемыми затратами и теми расходами, которые придется нести по факту, не очень понятно. Клиенты, которые ранее успели заключить договор и провести оплату, могут готовиться к неоднократному отодвиганию сроков окончания строительства.
Грядет ли изменение спроса на недвижимость?
Нельзя сказать, что санкции западных стран приведут к сколько-нибудь значительному падению спроса на объекты недвижимости. Если при стабильной экономической ситуации спрос на жилье определяется уровнем достатка граждан, приобретающих квадратные метры для собственного проживания, то в кризисные моменты квартиры продолжают пользоваться спросом уже в качестве объекта инвестиций. Это один из наиболее надежных способов сохранить имеющийся капитал.
После стабилизации экономики (после кризисной ситуации) цена жилья не упадет ниже той цены, по которой это жилье приобреталось, вложенные средства не обесценятся. Цена недвижимости оперативно реагирует на инфляционные процессы, ослабление национальной валюты, таким образом, рынок недвижимости надежно защищает капитал от обесценивания. Поэтому, по крайней мере, в течение нескольких месяцев не предполагается не только никакого падения спроса, но вполне возможен даже определенный рост, инвесторы будут скупать недвижимость, защищая свои деньги от инфляции.
Стоит сказать, что повышенный спрос продержится недолго, поскольку в подобных условиях инвесторы вынуждены реагировать достаточно быстро. А вот снизятся ли цены после угасания спроса, вызванного перераспределением капитала – это неизвестно, как, впрочем, неизвестно, надолго ли затянется период нестабильности.
Что ждет строительную отрасль
Жилье будет продолжать возводиться, хотя и меньшими темпами, что определяет дороговизна кредитов, привлекаемых строительными организациями, девелоперами. Квартиры будут продолжать пользоваться спросом, который, как известно, формирует предложение. Однако общая картина строительного рынка может несколько измениться, крупные застройщики, имеющие многолетние налаженные связи с банками и госструктурами, будут продолжать свою деятельность, а вот строительные компании, которые только недавно вышли на рынок, будут испытывать сложности.
В первую очередь, сложности будут связаны с привлечением инвестиций, поскольку отсутствие репутации и каких-либо гарантий того, что успешно начатый объект будет завершен, не способствует доверию к застройщику и может вызвать проблемы с реализацией квартир в начале возведения жилого здания. В результате относительно мелкие строительные компании будут вынуждены несколько снижать цены, работая на границе рентабельности. А возникновение каких-либо обстоятельств, способных повлечь за собой дополнительные затраты, в подобных условиях может привести к быстрому разорению застройщика и его уходу с рынка.
Заключение
В пределах данной статьи эксперты портала RealtyPress.ru рассмотрели наиболее значимые факторы, которые в той или иной степени могут повлиять на отечественный рынок недвижимости в связи с введением рядом европейских стран санкций против РФ. Однако никому не известно, как на самом деле будут развиваться события в дальнейшем и насколько долгим окажется период неопределенности в экономике. Впрочем, та основательность и последовательность, с которой вводятся санкции, не позволяет рассчитывать на скорейшее урегулирование на политической арене. В любом случае, рынок недвижимости уже начал претерпевать определенные изменения, которые, так или иначе, затронут всех участников этого рынка.
