Долевое строительство жилья – вид строительства, при котором для оплаты стоимости проведения работ привлекаются средства дольщиков (инвесторов), а готовое жилье становится их собственностью.
Схема долевого строительства является удобной как для застройщиков, которые сразу же получают необходимое финансирование, так и для дольщиков – оплата жилья (единовременно или в рассрочку) на этапе строительства позволяет выгодно вложить средства, поскольку во-первых рыночные цены на жилье имеют тенденцию к постоянному росту, а во-вторых – готовая квартира существенно дорожает уже за счет самого факта своей «готовности». Таким образом, в случае приобретения квартиры на этапе строительства, получается существенная экономия.
Что следует знать участникам долевого строительства
Как и любые другие инвестиции, долевое строительство несет в себе некоторые риски. Застройщик может не выполнить свои обязательства – причем как умышленно (в наиболее неприятных случаях, которыми богата история отечественного долевого строительства, псевдо-застройщик мало того, что изначально не имел намерения выполнять свои обязательства, так еще и осуществлял продажи одной и той же «виртуальной» квартиры сразу нескольким дольщикам), так и в силу внешних факторов, таких как существенные изменения в экономике страны (с чем многие и столкнулись в кризисные 2008-2009 гг.). Кроме того, готовая квартира по качеству может отличаться – и далеко не в лучшую сторону – от обещанной застройщиком в момент заключения договора.
До недавнего времени граждане-участники долевого строительства были практически беззащитны и в случае возникновения тех или иных проблем обречены на многолетние судебные разбирательства и с большой вероятностью – потерю вложенных средств.
Ситуация значительно улучшилась после вступления в силу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г., который установил жесткие требования к застройщикам в части заключения и исполнения договоров о долевом строительстве.
Тем не менее, полностью решить проблему закон не в состоянии. Однако, при соблюдении наших рекомендаций, вероятность столкнуться с недобросовестными или непрофессиональными застройщиками можно свести к нулю.
Как подготовиться к участию в долевом строительстве
1. Ознакомьтесь с «портфолио» застройщика. Большинство солидных организаций уделяют немало времени освещению своей деятельности. Информацию о завершенных объектах можно найти на официальных сайтах компаний и в крупных отраслевых СМИ.
Нелишне будет также промониторить интернет на предмет упоминания застройщика в новостях и на тематических форумах, поискать отзывы жильцов сданных домов – если Вы столкнетесь с той или иной негативной информацией, есть смысл задуматься о смене партнера.
2. Ознакомьтесь со следующими документами:
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная документация;
- заключение о государственной экспертизе проекта;
- сведения об опубликованной проектной декларации.
Зачастую деятельность по продаже квартир начинается еще до получения застройщиком части вышеперечисленных документов (что, к слову, является прямым нарушением 214-го закона). А между тем, получение всех необходимых согласований и разрешений для начала строительства может растянуться на долгие месяцы и годы, что в свою очередь значительно отсрочит сдачу объекта в эксплуатацию.
3. Обязательно изучите Ваш договор участия в долевом строительстве. В идеале это должен быть именно «Договор участия в долевом строительстве», составленный на основе всё того же закона 214-ФЗ. Такой договор в обязательном порядке содержит определение приобретаемой квартиры с привязкой к проектной документации, информацию о сроках передачи квартиры дольщику, цену квартиры, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.
К сожалению, большая часть сделок на рассматриваемом рынке все еще осуществляется по иным формам договоров. Как правило, они предполагают значительно меньшую степень отвественности застройщика, а также более «гибкий» подход к стоимости квартиры, что может вылиться в дополнительные расходы – и весьма существенные. В этом случае нелишне будет проконсультироваться у профессионального юриста, который сможет обозначить все возможные риски и подводные камни «альтернативного» договора.
4. Проконтролируйте государственную регистрацию договора. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения такой регистрации. Эта норма установлена для того, чтобы обезопасить дольщиков от тех самых «двойных» продаж, о которых шла речь в начале статьи.
Кроме того, при регистрации договора с первым участником долевого строительства, ФРС проверяет разрешение на строительство, проектную декларацию и план создаваемого объекта недвижимости, что является дополнительной гарантией добросовестности застройщика.
При этом регистрация договора занимает порядка месяца, а деньги с Вас могут потребовать сразу же после подписания. Это незаконно, поскольку все права и обязанности по договору возникают у сторон лишь после его заключения, неотъемлемой частью которого в данном случае является регистрация.
|
Ключевые понятия: Долевое строительство, Недвижимость, Расчет ипотеки |
