На современном рынке новостроек потенциальный покупатель квартиры от застройщика все чаще натыкается на определение «свободная планировка». В рамках данной статьи специалисты портала Realtypress.ru рассматривают преимущества и недостатки квартир со свободной планировкой.
Подобная формулировка применяется, главным образом, к квартирам в домах, выстроенных по монолитно-каркасной технологии. Имеется в виду квартира, в которой отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Другими словами, владелец новой квартиры получает возможность распланировать пространство – расположение и конфигурацию помещений соответственно своим предпочтениям.
Что предлагается покупателю
Предлагая квартиры со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как несомненное благо для владельца, аргументируя это отсутствием препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему». Единое пространство нового жилья выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя, ведь жильцам привычных «панелек», тиражируемых по всем городам в советские времена, об индивидуальной планировке можно было только мечтать. С другой стороны, все не так радужно, как это кажется на первый взгляд.
Оплата за мифы
Квартиры со свободной планировкой предлагаются большей частью в монолитном доме, технология возведения которого предполагает минимальное количество (и площадь) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но, с другой стороны, подобная технология призвана сэкономить средства на постройку жилого здания, а потому квартиры могли бы иметь более низкую цену. К примеру, стоимость возведения дома по монолитной технологии, как и сроки, очень сильно отличаются от стоимости и сроков возведения дома из кирпича, причем, в сторону уменьшения.
Дополнительную экономию приносит застройщику отсутствие необходимости строить стены внутри квартиры, фактически, застройщик продает лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что покупают «кота в мешке» - вместо готовой квартиры за эти же деньги приобретается, фактически, «недострой». Стены, которые по определению должны быть на своем месте, новый владелец будет достраивать за собственные деньги.
В результате создания мифа о выгодах приобретения квартиры в подобном состоянии, застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риэлторам – продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.
Свобода с ограничениями
Относительно свободы дизайнера интерьера в плане организации пространства тоже не все гладко – есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством, а также техническими возможностями. Так, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому ванна и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.
Кроме того, существует закон «О порядке переустройства помещений на территории г. Москвы», в пятой статье которого говорится о том, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. Далее, лоджия и балкон не могут стать частью жилого помещения, поскольку нельзя переносить радиаторы центрального отопления, есть ограничения по метражу жилых комнат (нельзя строить комнаты менее 9 кв. м.).
В итоге, все, что подразумевается под «свободной планировкой», ограничивается возможностью несколько изменить конфигурацию жилой зоны. В остальном владельцу приходится осуществлять окончание строительства согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.
Юридический взгляд на свободу планировки
Дополнительным ограничением выступает тот факт, что с юридической точки зрения формулировки «свободная планировка» не существует. Это чисто маркетинговый ход, позволяющий укрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания планировки. В каждой предлагаемой квартире планировка есть, и эта планировка вовсе не является свободной, расположение и вид каждого элемента утверждены официально еще до начала строительства.
Если клиент захочет что-либо изменить, он обязан согласовать эти изменения в БТИ, в противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования (в случае успеха) планировка опять-таки остается статичной, дальнейшие изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений. Так что, на самом деле, со стороны застройщика было бы уместнее говорить о богатых возможностях проведения перепланировки в чисто техническом плане, чем о свободной планировке как таковой.
Оплачиваем время ожидания
Закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем, это относится и к планировке квартиры. Ко времени сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.
Другими словами, владелец новой квартиры не может приступать к ремонту, если он принял решение использовать планировку отличную от той, которую спроектировал и утвердил застройщик. Оформление собственности занимает времени, как правило, от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию, к этому времени следует прибавить еще полгода на утверждение новой планировки. И уже после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет, по меньшей мере, три-пять месяцев.
Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, будет необходимо снимать жилье для проживания, проводить ремонт и утверждение этой самой «свободной планировки».
Выгодно для тех, кто может себе это позволить
Исходя из вышесказанного, приобретение квартиры со свободной планировкой не может рассматриваться, как самый экономичный способ улучшить собственные жилищные условия. Также сложно говорить о том, что покупать подобную недвижимость выгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется идти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине уже уплаченных средств.
Кроме того, рекомендуется как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком уже в готовом виде, возможно, в целом расположение и конфигурация помещений устроит покупателя в полной мере. В крайнем случае, всегда есть возможность внести частичные изменения после того, как строительные (и отделочные) работы уже окончены. Утвердить в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.
А вот тем покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, подобное предложение от застройщика придется в самый раз. В любом случае, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся стеновых перегородок все равно придется сносить. Профессиональные дизайнеры же предпочитают оптимизировать пространство интерьера вплоть до нескольких сантиметров, так что если готовая стена стоит всего в десятке сантиметров от намеченной линии, эта стена будет разрушена.
Тем, кто планирует приобретение недвижимости в виде способа долговременных инвестиций или получения дополнительной прибыли за счет аренды, рассматривать приобретение квартиры свободной планировки от застройщика лишено смысла. Поскольку потребуются дополнительные, и весьма значительные вложения, которые неблагоприятно отразятся на доходности проекта.
Заключение
Рассматривая достоинства и недостатки квартир со свободной планировкой, портал Realtypress.ru ни в коей мере не ставил цель отговорить потенциального покупателя от рассмотрения соответствующих предложений застройщиков. Напротив, выделяя недостатки таких предложений, мы стремились подчеркнуть широкие возможности жилых домов, которые возводятся по монолитно-каркасной технологии.
Квартиры, на площади которых имеется небольшое количество несущих опор, предоставляют огромное поле деятельности для дизайнеров интерьера, позволяя заказчику реализовать самые смелые фантазии относительно обустройства своего жилья. Однако мы склоняемся к мнению, что потенциальному покупателю необходимо быть осведомленным не только о достоинствах «свободной планировки», но и о недостатках, о которых застройщик старается не распространяться, а также о истинных причинах, побуждающих последних формировать столь заманчивые предложения.
Realtypress.ru
|
Ключевые понятия: Застройщик, Недвижимость |
