Необходимость улучшить жилищные условия все чаще подталкивает россиян к заключению договора ипотеки. Поскольку речь идет о крупных денежных суммах, вполне закономерно, что в с ипотечной сделкой связан целый набор дополнительных процедур, основная задача которых - гарантировать финансовую безопасность обеих сторон. Одной из них является государственная регистрация договора ипотеки.
Договор ипотеки и его регистрация
В сущности, ипотека – это договор о залоге некоего недвижимого имущества, который дает возможность получить в банке некоторую сумму денег.
Две стороны этого договора, залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк), по закону должны быть правоспособны и дееспособны. То есть если гражданину уже исполнилось 18 лет, а юридическое лицо не имеет ограничений по передаче имущества в ипотеку, то ничто не мешает им при обоюдном согласии заключить договор так, как это предусмотрено законодательством.
Договор ипотеки заключается обязательно в письменной форме. В нем указываются некоторые обязательные параметры – например, предмет (объект) ипотеки, его стоимость (по оценке БТИ или специализированной оценочной компании); размер и сроки исполнения обязательств, которые обеспечиваются залогом; права сторон и многое другое.
При этом очень важно не забыть о такой процедуре, как государственная регистрация договора ипотеки, которая также является обязательной. Это предусматривает ст. 10 Федерального закона № 216-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об ипотеке».
Нотариальный «довесок» к ипотеке
Законодательство в этой сфере меняется достаточно часто. Так, ранее 216-й ФЗ предусматривал обяхательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Потом в закон внесли поправки, и это действие стало добровольным.
Однако в ближайшее время ожидаются существенные нововведения, суть которых сводится к следующему. Договор ипотеки будет в обязательном порядке заверяться у нотариуса. И тот будет обязан сам собрать необходимые документы как с заемщика, так и с кредитора, провести их экспертизу, передать регистратору и получить свидетельство.
Конечно, дело это в финансовом плане станет более обременительным для тех, кто регистрирует договор, поскольку за услуги нотариуса надо будет заплатить. Вполне возможно, что комиссия составит 1% от суммы сделки.
Однако этого не избежать, поскольку необходимые поправки в Гражданский кодекс президентский совет уже разработал. И остается только ждать, когда нововведения приобретут силу закона и станут обязательными для исполнения. Пока что нотариальное удостоверение необязательно. Впрочем, если обе стороны, которые намереваются заключить ипотечный договор, пожелают воспользоваться услугами нотариуса, то им и сейчас никто не вправе отказать в этом.
Возможные ошибки в подготовке
А пока, прежде всего, необходимо помнить, что договор об ипотеке можно считать заключенным и вступившим в силу только тогда, когда он прошел государственную регистрацию. Тем самым государство подтверждает в соответствии с Гражданским кодексом РФ определенные права на недвижимое имущество и дает разрешение на совершении с ним определенных действий.
Однако если в договоре отсутствуют существенные условия или нарушены какие-нибудь положения действующего законодательства, то он государственной регистрации не подлежит. Скажем, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок до одного года, то он государственной регистрации не подлежит. В результате закон не позволяет осуществлять и государственную регистрацию договора об ипотеке арендных прав. Ведь они вытекают из такого договора.
Необходимо также подчеркнуть, что на этом этапе многие допускают распространенную ошибку. Обе стороны, например, придают неправильную форму соглашению. А в результате – отказ в регистрации. Почему? Простейший пример. Стороны включают в договор такое условие: «вступает в силу с даты его государственной регистрации». К сожалению, это противоречит нормам ГК РФ. И поэтому договор следует признать ничтожным.
Этапы государственной регистрации ипотеки
Уже на этих примерах можно понять, что договор должен быть составлен при полном соблюдении буквы закона и всех формальностей. Он должен быть составлен так, чтобы в нем было обязательно указано право, на основании которого имущество как предмет ипотеки принадлежит залогодателю. Должен также правильно указываться орган государственной регистрации, который зарегистрирует право на недвижимое имущество залогодателя.
Сам процесс государственной регистрации предусматривает несколько этапов. Это прием документов; их правовая экспертиза и проверка законности сделки; внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; удостоверение самой процедуры государственной регистрации.
Документы для регистрации ипотеки
Регистрация договора ипотеки предполагает предоставление пакета документов. Сюда входят: совместное заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия); кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений, а также прочие документы.
Возможно, дополнительно придется представить закладную и документы, названные в ней в качестве приложений. Но это лишь в том случае, когда права залогодержателя удостоверяются закладной. В определенных случаях орган регистрации может затребовать и другие документы (например, письменное согласие всех собственников недвижимого имущества, которое выступает в качестве залога).
На регистрацию ипотеки по закону отводится 15 дней, начиная с того дня, как представлены все необходимые документы. Об этом свидетельствует регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП. Чтобы удостоверится в регистрации, достаточно прочитать соответствующую надпись на договоре ипотеки. В ней содержится полное наименование органа, которое осуществляет регистрацию прав, а также дата, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
|
Ключевые понятия: Договор ипотеки, Заемщик, Ипотечные банки, Финансовые организации |
