К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%.
Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.
Менее часто величина процентной ставки зависит от формы подтверждения доходов, поскольку до сих пор немногие банки готовы использовать для этой цели что-либо кроме справки по форме 2-НДФЛ.
Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1 – 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.
Процентные ставки по ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге и остальных регионах страны по большей части сравнялись. Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях.
Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования «длинных» ипотечных кредитов преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 – 20 лет кризисы возникнут неизбежно.
Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграет еще одна дурная привычка, укоренившаяся в российской банковской среде: жить одним днем. Памятуя об этом, вряд ли стоит ожидать массового повышения процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших за период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не в тему.
В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит недавнее объявление о том, что Сбербанк собирается ввести плавающие ставки по всем кредитным продуктам.
Ставка рефинансирования АИЖК
Важным событием ипотечного рынка в 2009 году можно назвать существенное снижение ставки рефинансирования АИЖК, от которой отталкиваются его партнеры - банки при выдаче кредитов. Привязанная к ставке рефинансирования Центрального банка России, минимальная процентная ставка для кредитов по стандартам АИЖК к 1 июня 2010 года составила 9,28% годовых против 13,05% на 1 января 2009 года.
Впервые за историю существования АИЖК ставка рефинансирования опустилась ниже 10% 30 октября 2009 года. Снижение расценок на выкуп кредитов оказалось настолько стремительным, что в декабре 2009 года АИЖК было вынуждено объявить о намерении «отвязать» свою ставку рефинансирования от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Теперь ставка рефинансирования АИЖК рассчитывается с учетом стоимости заемных ресурсов для агентства, поэтому не исключено, что темпы ее снижения начнут отставать от снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Хотя банки – партнеры АИЖК имеют право повышать значения процентных ставок по кредитам по своему усмотрению, часть из них выдает кредиты точно или очень близко к ставке, установленной в агентстве - Городской Ипотечный Банк, банк «Евротраст», Банк ИТБ, ЮниКредит Банк, Мосстройэкономбанк, Связь-Банк.
Обзор ипотечных ставок
Если рассматривать собственные ипотечные программы банков, рассчитанные на массового потребителя, то к середине второго квартала 2010 года наиболее дешевые кредиты в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке по фиксированным ставкам предлагают Нордеа Банк (11,5 - 18,5% на срок до 30 лет), Абсолют Банк (12% - 15% годовых на срок от 5 до 25 лет), Сбербанк (13,5% - 14,5% годовых на срок от 10 до 30 лет), банк «ДельтаКредит» (14% - 15% годовых на срок от 7 до 25 лет), Газэнергопромбанк (14% - 14,25% годовых на срок от 10 до 20 лет) и ВТБ 24 (14,1% - 15,6% годовых на срок от 7 до 50 лет).
Рекорд низких ставок по ипотечным кредитам в рублях на приобретение готового жилья с 1 октября 2009 года держит Московский кредитный банк (МКБ): 10% годовых. Срок кредита при такой ставке ограничен 5 годами, а первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.
Самые дешевые ипотечные кредиты в иностранной валюте (доллары США и евро) на приобретение готового жилья предлагают банк «ДельтаКредит» (9,25 – 10,5% годовых на срок 7 – 25 лет) и Сбербанк (8,8% - 13,7% годовых на срок 10 – 30 лет).
Ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте сегодня отличает исключительное разнообразие вариантов – наиболее распространенные колеблются в пределах 10 – 12% годовых, но не редкость и более высокие - до 15 – 16% годовых.
Однако самые низкие ставки по кредитам с прошлого года держат банки-партнеры АИЖК. Только у них можно получить кредит в рублях по ставке ниже 10%.
1 марта Газпромбанк ввел в свою продуктовую линейку два новых ипотечных продукта с низкими ставками: «Юбилейный ипотечный кредит: приобретение квартиры на вторичном рынке» и «Юбилейный ипотечный кредит: приобретение квартиры в строящихся домах». Минимальная процентная ставка по кредиту для обеих программ составляет 13% годовых. Первоначальный взнос – 20% от стоимости приобретаемого жилья.
С 4 марта Банк Москвы снизил ставки по ипотечным продуктам на 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита. Теперь процентные ставки по кредитам в рублях составляют от 14,2% до 14,95% годовых, по кредитам в долларах США и евро – от 9,75% до 10,3% годовых. Указанные ставки применяются при страховании жизни и здоровья заемщика, риска утраты права собственности на предмет залога и риска утраты залога в пользу кредитора. В случае отсутствия любого из указанных видов страхового обеспечения процентные ставки увеличиваются на 3 процентных пункта. Кроме того, при величине первоначального взноса менее 30% от оценочной стоимости недвижимости, процентная ставка увеличивается на 0,5% пункта.
C начала марта 2010 года ТрансКредитБанк существенно улучшил условия коммерческого ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Банк пересмотрел требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам, снизив его с 20 до 10 %. Также снижены ставки кредитования - на величину от 1,5 до 3,5 % годовых в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5% годовых. Росбанк в марте снизил процентную ставку по кредиту «Стандартный - покупка квартиры на вторичном рынке» на 0,3 - 1,1% процентных пункта, теперь она составляет от 9,5 до 10,5% годовых по кредитам в долларах США и евро, от 14,2 до 16% - по кредитам в рублях.
Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) 11 марта объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье.
Банк «ДельтаКредит» с 11 марта ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.
Банк Интеза 11 марта снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых.
Банк Сосьете Женераль Восток с 1 апреля снизил размер минимального первоначального взноса по программам «Квартира» и «Улучшение жилищных условий» до 20%, по программе «Загородная недвижимость» - до 40% от стоимости объекта недвижимости. Также снижены процентные ставки по кредитам – на приобретение квартиры они теперь составляют от 14% до 15,5% годовых в рублях, от 9,75% до 11% годовых в долларах США и от 8% до 11% в евро в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.
ЮниКредит Банк с 1 апреля снизил комбинированные и фиксированные ставки по ипотечным программам в рублях на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях теперь составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро - от 10% годовых. В то же время, при нежелании заемщика страховать риск потери предмета залога в результате прекращения права собственности на него (титульное страхование) в пользу кредитора, ставка повышается на 1 процентный пункт. При нежелании заемщика страховать риски причинения вреда жизни и постоянной потери трудоспособности в пользу кредитора, ставка повышается на 2,5 процентных пункта.
Райффайзенбанк с 5 апреля снизил размер первоначального взноса по программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности» - с 40 до 30%. В продуктовой линейке Райффайзенбанка для жителей Москвы и Санкт-Петербурга снова появились ипотечные кредиты в долларах США – их можно получить по любой программе, за исключением кредита под залог имеющейся квартиры. Процентные ставки составляют от 10,5% до 14,5% годовых.
Банк «ДельтаКредит» с 5 апреля снизил ставки по кредитам в рублях на 0,75% - 1%. ВТБ 24 с 14 апреля снизил процентные ставки по всем ипотечным программам в рублях и в иностранной валюте на 0,5% годовых. Фиксированные ставки по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке составляют от 13,6 до 15,1% годовых (в рублях) и 9,1 – 11,85% годовых (в иностранной валюте). Фиксированные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства до оформления прав собственности, при прочих равных увеличиваются на 2,5 процентных пункта. Процентные ставки по нецелевому ипотечному кредиту под залог недвижимости составят от 17,15 до 18,4% годовых (в рублях) и от 11,6 до 14,1% годовых (в иностранной валюте).
Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам 19 апреля. Теперь ставки по кредитам на приобретение вторичного жилья составляют 11,65 - 14,75% годовых (в рублях), 10,1 - 12,1% годовых (в валюте). Для участников зарплатных проектов ставки ниже, чем для прочих клиентов, они составляют 90% от ставок по категории «Общие условия»: 10,5 – 13,3% годовых (в рублях) и 9,1- 10,9% годовых (в валюте). Ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, либо на индивидуальное строительство составляют на общих условиях от 15 до 16,25% годовых (в рублях), от 9,8 до 11,8% годовых (в валюте), для участников зарплатных проектов– от 13,5 до 14,65% годовых (в рублях), от 8,8 до 10,6% годовых (в валюте).
ТрансКредитБанк с 21 апреля 2010 года снизил ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым всем категориям частных лиц на приобретение квартир у НО «Фонд Жилсоципотека» и ЗАО «Желдорипотека» на этапе строительства. с 16% годовых до 13 - 14 % годовых.
С 26 апреля ипотечное кредитование запустил АМТ Банк (экс-БТА Банк). Ставка по программе «Рублевая ипотека с фиксированной ставкой» составляет 13, 5 – 16% годовых. Ставка по программе «Долларовая ипотека с фиксированной ставкой» составляет 9 – 10,5% годовых.
РосЕвроБанк с 4 мая снизил ставки в рублях по всей линейке ипотечных программ на 1%. Теперь по ипотечной программе «Квартира» ставки в рублях РФ составляют с 12,5% до 14,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос по программе «Квартира» - 15% от стоимости жилья. А для специального ипотечного продукта «Семейный» установлен минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. По программе «Новая квартира» процентные ставки по кредитам в рублях составляют от 14,5% до 15,5% годовых, по программе «Дом» - от 12,5% до 14,5% годовых, по программе «Новый дом» - от 14% до 16% годовых, по программе «Залог» - от 15% до 16,5% годовых, а по программам «Земля» и «Земля. Залог» для приобретения земельных участков процентная ставка по кредитам в рублях установлена в диапазоне от 15,5% до 16,5% годовых.
Банк "Возрождение" с 11 мая снизил процентные ставки на 0,5%. Теперь процентные ставки на приобретение квартир на вторичном рынке по кредитам в рублях составляют 14 - 14,5% годовых, в долларах США – 12,5 – 13% годовых, в евро – 11,5 – 12% годовых. По кредитам на приобретение квартиры путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возводимого по 214-ФЗ, под залог приобретаемого жилья ставки равняются 15,5 – 16% годовых (в рублях), 13,5 – 14% годовых (в долларах США), 12,5 – 13% годовых (в евро).
С 14 мая Альфа-Банк снизил процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования. Снижение процентных ставок по кредитам в рублях составило до 2,5%, в долларах США - до 1,5%. Теперь минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях составляют 15%, в долларах США - 12,5% годовых.
В середине мая БСЖВ снова снизил ставки по ипотечным кредитам - на 0,5 процентных пункта. Теперь в БСЖВ минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях составляют 13,5%, в долларах США - 9,25%, в евро - 8% годовых.
26 мая Нордеа Банк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях для приобретения жилья на вторичном рынке на 1,5 - 2,5 процентных пункта. Теперь минимальная величина фиксированной процентной ставки на такие кредиты равняется 11,5% годовых.
27 мая банк "Возрождение" снизил ставки по кредитам в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке: минимальная ставка по кредитам в рублях уменьшилась с 14% годовых до 13%.
С 31 мая банк "ДельтаКредит" установил ограничения по максимальному и минимальному пределам изменения плавающих ставок.
ЮниКредит Банк снизил ставки по кредитам в рублях в рамках акции, которая проходит с 1 июня по 31 июля 2010 года: по программам с фиксированными ставками - на 1,5 процентных пункта, по программам с плавающими ставками - на 0,5%.
1 июня ВТБ 24 начал прием заявок по программе "Ипотека с государственной поддержкой" на приобретение жилья в новостройках, процентная ставка по которой не превышает 11% годовых.
Райффайзенбанк с 1 июня снизил процентные ставки по кредитам в рублях на 0,5 - 1 процентный пункт. Минимальная ставка по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке составляет 14% годовых, по кредитам на приобретение жилья под залог имеющейся в собственности квартиры составляет 14,5% годовых, по кредиту на любые цели под залог имеющейся в собственности квартиры - 16,5 годовых при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ и обязательном личном страховании заемщика. Для сотрудников корпоративных клиентов и клиентов сегмента Premium ставки по кредиту снижаются на 0,5 процентных пункта.
2 июня БСЖВ снизил ставки по ипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости и на улучшение жилищных условий на 1,25 процентных пункта в рублях, на 2,75 процентных пункта - в долларах США и на 6,5 процентных пункта - в евро. Минимальные ставки по ипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости в рублях теперь составляют 13,5% годовых, в долларах - 9,25% годовых, в евро - 8% годовых. Минимальные ставки по ипотечным кредитам на улучшение жилищных условий в рублях теперь составляют 14,5% годовых, в долларах - 10,25% годовых, в евро - 9% годовых
Альфа-Банк с 15 июня снизил ставки по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях - на 3,5 процентных пункта, в долларах США - на 3 процентных пункта. Минимальная ставка по кредитам в рублях теперь составляет 13% годовых, в долларах - 10% годовых.
28 июня Ханты-Мансийский банк снизил процентную ставку по кредитам на приобретение земельных участков с 15 до 14% годовых. Минимальная процентная ставка по кредиту на оплату первоначального взноса снизилась с 16 до 14% годовых, а по кредиту на приобретение торгово-офисных помещений - с 20 до 14% годовых. При этом срок кредита увеличен с 3 до 10 лет.
Плавающая ставка
До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только «дочки» иностранных банков - Сведбанк, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, ОТП банк.
Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Например, по словам представителя ВТБ 24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банков жилищных кредитов приходится около 20%.
Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования – LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают равняться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ.
Кредиты на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают уже 13 крупных банков: АМТ Банк (экс-БТА Банк), «БНП Париба», банки «Жилфинанс» и "ДельтаКредит", «Возрождение», ВТБ 24, Банк Интеза, «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, ОТП банк, Сведбанк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.
Даже такой оплот консерватизма в отношении условий кредитования, как АИЖК, развернул в банке «Жилфинанс» пилотный проект «Переменная ставка», действующий в Москве и Московской области. Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел – не менее 5 и не более 20% годовых.
Более распространено «привязывание» плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, Европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Самый оригинальный вариант плавающей ставки предлагает банк «Возрождение». Базовая ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 16% - она пересматривается один раз в 6 месяцев в случае изменения стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ более чем на 5%. Изменение ставки рассчитывается путем умножения действующей процентной ставки на коэффициент, который представляет собой результат деления новой стоимости бивалютной корзины на исходную стоимость.
Кризис породил гибридную, или комбинированную фиксировано-плавающую ставку. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. У ВТБ 24, Нордеа Банка и ОТП банка фиксированная ставка действует один год, у других по три – пять лет. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.
Например, у Нордеа Банка минимальная величина зафиксированной на один год процентной ставки по кредитам в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке равняется всего 9,5%, на пять лет - 10,5% годовых. У банка «ДельтаКредит» минимальная величина зафиксированной на пять лет части комбинированной ставки по ипотечному кредиту в рублях равна 12,5%, у Фора-Банка – 13,5% годовых. Поэтому программы с комбинированной ставкой выгодны в наибольшей мере для тех заемщиков, которые намерены погасить большую часть кредита в течение срока, пока действует фиксированная ставка, поскольку в этом случае риск существенного повышения ставки становится минимальным.
Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене.
Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов.
Аналитический Центр Русипотеки
