Российский рынок ипотеки вступил в 2012 год в достаточно нестабильном состоянии. С одной стороны, объем выданных по итогам прошлого 2011-го года кредитов вплотную приблизился к рекордному показателю докризисного 2008-го (а, по некоторым данным – даже превысил его).
Рекордной стала и средневзвешенная ставка, составившая, согласно статистике Центробанка, 12% по кредитам, выданным с начала года и 11,6% по кредитам, выданным в ноябре-декабре.
Вместе с тем, в конце осени ситуация омрачилась выраженными негативными тенденциями, главной из которых стало удорожание «длинных» денег для банков и, как следствие – рост ипотечных ставок и отсутствие традиционных для ноября-декабря сезонных акций и скидок.
Основные тенденции российской ипотеки в 2012 году
Ключевыми факторами, определяющими «лицо» российской ипотеки в 2012 году являются, безусловно, экономические изменения и законодательные новеллы конца 2011-го, ставшие основой для целого ряда будущих трендов.
Повышение процентных ставок. По сравнению с прошлым годом, в первой половине 2012-го можно ожидать повышения средневзвешенной ипотечной ставки на 0,2-0,5 п.п. Итоговая цифра будет во многом зависеть от возможностей крупных игроков рынка найти баланс между интересами заемщиков и своими собственными. Вместе с тем, такое повышение, хотя и предполагает существенные дополнительные расходы, но не является «заградительным», таким образом общая доступность ипотеки сохранится примерно на том же уровне.
Ужесточение требований к заемщикам. Ряд нормативных актов, принятых в прошлом году, заметно ухудшил положение банков и увеличил их кредитные риски (законодательная отмена моратория на досрочное погашение кредита, запрет на взыскание задолженности сверх стоимости предмета залога и др.) В связи с этим банки вряд ли будут активно продвигать программы с небольшим первоначальным взносом и определенно усовершенствуют внутреннюю систему оценки платежеспособности заемщика.
Снижение конкуренции. Сложности, связанные с недостатком фондирования, вынуждают ряд ипотечных банков уходить с рынка, передавая свои портфели более крупным игрокам, имеющим доступ к недорогим государственным или иностранным деньгам. В целом, эта тенденция не должна оказать существенного влияния на общее состояние ипотеки, поскольку значительная ее доля и ранее была сосредоточена в руках 3-5 ключевых кредиторов.
Развитие социальной ипотеки. Доля частично субсидированных за счет федерального и регионального бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика и в прошлом году – более того, именно с этим направлением многие эксперты связывают общий рост выдачи ипотеки в нашей стране. Одним из наиболее удачных проектов в даннйо области стала «Народная ипотека» в Краснодарском крае. В 2012 появятся новые подобные программы – в частности, уже ведется пилотная обкатка предложения АИЖК для молодых ученых и разработка специальных условий ипотеки для врачей, учителей и молодых инженеров.
Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке. Другим активно развивающимся направлением является ипотека на новостройки. Благодаря постепенному восстановлению строительной отрасли и ужесточению контроля за деятельностью застройщиков, кредитование на этапе возведения дома в 2012-м уже не связано со столь существенными рисками, как в 2008-2009 гг. Сотрудничество банков с застройщиками, в свою очередь, зарекомендовало себя как генератор наиболее выгодных для заемщика предложений – и в 2012 году таких предложений определенно станет больше.
Перспективы российской ипотеки в 2012 году
Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично – ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Такого мнения придерживаются, в частности, аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банка DeltaCredit.
Насколько значительным будет этот рост – во многом зависит от совокупности ключевых определяющих его факторов: ситуации с фондированием, инфляции, стабильности доходов населения и объемов строительства жилья.
Если удастся направить придать этим факторам «правильную» динамику – результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться.
